《房屋拆迁估价指导意见》第十八条的规定

《房屋拆迁估价指导意见》第十八条的规定

企业征收拆迁过程中，“补偿”往往是双方最大分歧所在，而补偿数额、多少的确定依托资产评估报告，然而实践中，政府有时会对评估公司施加行政压力，迫使评估公司对企业资产作出不公正的评估结果，一个价值百万的企业可能评估出来只有四五百万，严重影响着被拆迁人的利益。

按照《房屋拆迁估价指导意见》第十八条的规定，估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示七日，并进行现场说明，听取有关意见。公示期满后，估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。

按照上述法律规定，有关部门对评估报告保密是违法的，其目的昭然若揭，就是掩盖事实，降低补偿，所以企业主们一定要引起高度重视。

1、被拆迁人有权选择评估公司

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第四条的规定，评估机构应当由被征收人协商选定，协商不成的，则由征收方组织被征收方以少数服从多数的原则投票决定，或是采用摇号、抽签等方式随机选取。这一规定意味着企业具有实体上的选择权利，征收方有相应义务在实施征收时需要正式告知企业具有这一权利，且在协商不成的情况下，征收方有义务组织被征收方投票或摇号选取评估机构，而不能独断专行，自行选择评估机构。

另外，选取的评估机构必须是具有相应资质，能够在当地承揽评估业务的公司。有的地区还会建立本地有资质的评估机构清单，一旦双方协商不成，决定随机选取，就可从该清单内摇号抽签决定。值得注意的是，征收方为了尽量控制评估结果，在实务中往往不愿意将选择权主动交给企业，或是直接跳过选择程序，直接安排其选取的评估公司进场开展工作，或是利用企业不了解评估领域的实际情况，主动提出可以推荐评估公司，此时正式的征收尚未展开，双方对补偿的争议也还没有暴露，企业容易出于不想得罪政府的心态，就任由征收方安排，结果主动放弃了自身权利。

2、评估报告应当符合法定形式

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条的规定，评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。这就意味着，评估结果应当是有评估师本人即评估机构二者加盖签章的正式评估报告。

但是在实务中我们发现，征收中大量存在着这样一种情况，那就是经过评估后政府通知企业领取评估结果，然而企业拿到的仅仅是几页资产清单，上面简单列举了企业的各项资产以及评估价格，没有评估机构的署名或盖章。如果企业拿到的是这样一纸“评估报告”，就一定要留心了，按照评估技术规范，评估报告不仅应当包含受委托范围，企业基本情况等形式上的内容，对于资产本身的价格，应当告知评估方法及使用对应评估方法的原因，各类建筑设备的成新率等基础数据，最后通过公式计算得出资产评估价值，不是简单的提供一个数字而已。

事实上，根据《资产评估法》的相关规定，进行资产评估时应当选择两种以上评估方法，经综合分析，形成评估结论，编制评估报告。而评估的基本方法又包括资产基础法即成本法，收益法以及市场法。在不同的情况下应当适用不同的方法，对同一资产适用不同评估方法得到的估值也不尽相同，因此，对于评估的细节，在评估报告中均应有所体现。

3、拆迁方应将分户初步评估结果公示

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条的规定，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。

根据法律规定，在最终的评估报告做出前，拆迁方是应当将初步的分户评估结果公示的，被拆迁人可以在公示期间指出其中的错误，确有错误的，评估机构应当更正。因此，如果拆迁方没经过公式这一步骤，则可能涉嫌程序违法。

4、可以对评估报告提出异议，甚至提请法院确认补偿决定无效

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条、第二十二条的规定，被征收人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向评估机构申请复核，并提出书面申请，指出问题。若复核后仍有异议，可在10日内向当地评估专家委员会申请鉴定，若对鉴定仍有异议，可向法院起诉确认补偿决定无效。这一规定有一点需要注意，即每一次申请复核的期限为收到上一结果的10日内，如果超过这一期限，就相当于放弃这一权利。

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