SOHO中国转型前景扑朔迷离 房地产投资风险分析

在发出“目前不会投资海内外楼市”的声音之后，昨日，SOHO中国又将此前与复星互不相让的上海外滩8-1地块项目50%的股权出售给复星。从四年前的“由卖转租”到今天的“投资转持有”，这家成立于1995年的企业似乎一直在追求改变。然而，在业内人士看来，SOHO中国转型的前景还有待时间检验。

SOHO中国转型前景扑朔迷离

SOHO中国发布的名为《有关上海海之门房地产投资管理有限公司重组的公告》称，将对公司间接持有50%股权的公司海之门以股东批准方式进行重组。重组包括海之门向浙江复星出售证大外滩全部股权，这场旷日持久的上海外滩地王之争终于以SOHO中国的“服软”告终。结合日前SOHO中国CEO张欣提出的“不再投资海内外楼市”的宣言，SOHO似乎是在为存量资产增加而加速资金的回流。

日前，张欣表示，目前海外主要城市的房产过于昂贵，暂时不会投资海外房地产，对在中国进一步投资土地也不感兴趣，转而选择持有现金。

张欣对目前海内外楼市的“冷眼”，在业内人士看来似乎过于激进。易观研究院智库中心研究总监严跃进向北京商报记者表示，作为企业来讲，还是应该看好房地产传统领域的投资，机会仍是存在的。绝大多数房企也还在热衷于楼市的投资，关键在于如何将现有资源有效整合起来。

SOHO中国发布的2015年度中期业绩显示，上半年实现营业额3.93亿元，同比下降92%，实现公司权益股东应占核心纯利7200万元，同比下降94%。SOHO中国称，期内营业额大幅下降的主要原因是集团业务由“开发-销售”转型为“开发-持有”，从而导致物业销售收入下降所致。

对于放弃外滩项目的主导权、停止海内外投资，业内人士认为，这是在给这场转型继续铺路，是加速资金回流的体现，原因在于向持有型租赁物业转型的过程中需要大量的资金作为储备支持。

严跃进表示，新颖的业务如创客空间、针对小微企业提供的租赁物业，这些将是SOHO中国与其他房企的竞争着力点。然而，这些业务并非SOHO中国独有，能否使这些比较新颖的业务形成规模，是SOHO中国未来能否在地产行业激烈竞争中胜出的关键。（北京商报）

房地产投资风险分析

近年来，我国的房地产开发产业得到了井喷式的发展。当然，房地产市场的快速发展也带了炒房、高房价等诸多问题，国家也因此加大了对房地产市场的调控。这些因素综合起来给房地产市场的发展带了很多不确定性。投资房地产市场，需要充分了解其投资风险。

从投资决策，到土地获取，到项目建设，到经营管理，在整个房地产开发的整个过程中，风险无处不在。

1、政策风险。政府的政策对房地产业的影响是全局性的，房地产政策的变化趋向，直接关系到房地产投资者的成功与否。房地产业由于与国家经济发展紧密相关，因此在很大程度上受到政府的控制，政府对租金、售价的控制、对外资的控制、对土地使用的控制，对环境保护的要求，尤其对投资规模、投资方向、投融资的控制以及新税务政策的制定，都对房地产投资者构成风险。在我国，房地产商应随时关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此引发的风险。

2、城市规划风险。城市规划风险是指由于城市规划的变动对已经建成的、正在建设中的以及将要建设的房地产商品的价值量产生影响，给房地产商品经营者带来经济上的损失的风险。 

3、征地开发风险。征地开发风险是指由于征地拆迁所带来的风险，一方面我国现行拆迁安置法规条例太笼统，各地情况千差万别，法规可操作性比较差；另一方面地块上原房产所有者基于社会的、心理的、经济的原因，可能不愿意出售。因此，征地拆迁很难顺利进行，最终投资者不得不付出比预期更多的金钱和时间，承受更大的机会成本。 

4、开发费用变化风险。房地产项目开发成本风险源于开发的各个阶段。建设前期对项目成本的影响程度达95%～100%，越到后期影响程度越小。在规划设计中，方案陈旧、深度不够，参数选用不合理以及未进行优化优选设计，都会导致生产成本的增加，在建设期间，国家调整产业政策，采用新的要求或更高的技术标准，也都会使房地产开发成本增加。

5、项目质量风险。质量是建筑项目的生命，开发项目质量主要体现在项目的适用性、可靠性、经济性、美观与环境协调等方面。如果由于承包商施工技术水平落后、偷工减料，造成建筑结构存有安全隐患，质量不佳，就会严重影响房地产企业的声誉和发展，有时甚至会产生法律纠纷，导致企业形象一落千丈，无法继续发展。 
　　

6、施工安全风险。施工安全风险是指施工过程中出现各种事故而造成房地产破坏、人员伤亡。

风险是一种客观存在，是不可避免的，只要房地产开发商开展业务，就必然伴随着风险。我们不可能消除风险，但是可以加强对风险的防范，强化对风险的管理。在现今的中国，房地产在国民经济中占有的地位依然举足轻重，SOHO中国的转型只是为了更好的适应房地产业内部结构的发展变化，也是直面风险进行风险管理的选择。