离婚时如何分割婚前房产？

随着房产价值的愈发昂贵，离婚时婚前房产的分割也成为双方争议的焦点。夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款，房产证登记在自己名下的，该房屋一般会被认定为婚前房屋，即其个人财产。鉴于婚前房产的特殊性，所以它在分割上与夫妻婚后房产存在很大差异，那夫妻在离婚时该如何确定婚前房产的归属？又如何分割婚前房产的增值部分呢？

一、婚前房产的范围

只要是婚前购买的房子，都属于婚前房产，具体包括：

第一、该房产为夫妻一方婚前支付首付购买，房屋产权登记在首付支付方名下，但婚后夫妻共同还贷的。

第二、该房产为夫妻一方的父母在婚前全额购买，并将房屋产权登记在自己子女名下的。

第三、该房产为夫妻双方在婚前共同出资购买，但房屋产权登记在一方名下的。

二、离婚时对婚前房产归属的认定

由于夫妻婚前的房产也有几种不同的情形，因此对这类婚前房产的分割，也应该视具体情况而定：

第一、由夫妻一方在婚前支付首付购买，房屋产权登记在首付支付方名下，但婚后夫妻共同还贷的房屋

根据《婚姻法司法解释（三）》的规定，夫妻一方婚前签订房屋买卖合同，以个人财产支付首付，并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，房产登记在支付首付款一方名下，离婚房产归登记一方。因此，该种情况下，登记的房产如何分割有法可依。未偿还的贷款为获得房产一方的个人债务，由于婚后是夫妻共同还贷，在离婚房产分割时，需要对另一方进行补偿。如果双方对财产归属有协议的，按照协议内容处理。

第二、由夫妻一方的父母在婚前全额购买，并将房屋产权登记在自己子女名下的房屋

如果在婚前购房时，一方父母全额资助自己的子女买房，且将房屋产权登记在自己子女名下的，该房产就属于登记方的婚前个人财产，在离婚房产分割时，另一方无权要求分割已经登记的房产。但需要值得注意的是，如果婚前购房时，一方父母只出了部分购房款资助自己的子女买房，剩余购房款由婚内夫妻双方共同按揭偿还贷款的，离婚房产分割时，一般会将房子判归登记一方所有，对于婚内共同偿还的贷款及房子产生的增值，由得到房子的一方对另一方做出补偿。

第三、由夫妻双方在婚前共同出资购买，但房屋产权登记在一方名下的房屋

在现实生活中，这类情况经常会出现。往往男女双方结婚前，出于各种原因，会将房产登记在女方一方名下。在这种情况下，离婚时房子应该归谁？应该如何分割该房屋？相对来说，如果登记一方不承认对方有出资行为，或是认定对方的出资属于赠与行为的，法院就很难支持未登记方的请求。也就是说离婚时，未登记方除非有证据证明自己有出资且出资不属于赠与的，才可能请求分割房产。

三、对婚前房产增值部分的分割

婚前房产分割问题包括婚前房产本身的归属与婚前房产增值部分的分割两个问题。房产本身只有被认定为夫妻共同财产才会有分割的问题，那么夫妻一方婚前房产离婚时另一方是否有有权分割其增值部分？

第一、房产增值部分是否属于夫妻共同财产

这个问题的关键在于其是属于自然增值还是投资收益。如果是自然增值，这是个人财产，如果是投资收益，就是夫妻共同财产。根据《婚姻法司法解释二》第十一条规定，婚姻关系存续期间，一方以个人财产投资取得的收益，应该认定夫妻共同财产；《婚姻法司法解释三》第四条规定，夫或妻一方的个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应该认定为夫妻共同财产。

第二、夫妻间的婚前房产增值部分分割的五种情形：

1、夫妻一方在婚前支付全部房款，将房屋产权登记在一方名下，并在婚前已经取得房屋产权证

该房产属于《婚姻法》第十八条规定的“夫妻一方的婚前财产”，由房屋产权证上登记的一方享有房屋的产权。那么该房产在婚后增值的部分，若是因为市场行情而自然增值，就应当属于“自然增值”，其增值部分认定为房产方的个人财产。若该房产的增值是因为装修而导致的升值，而装修费用是夫妻双方的共同财产或者非购房一方的个人财产，因装修而升值的部分就不宜认定为购房一方的个人财产。

2、夫妻一方在婚前支付首付款，并将房屋产权登记在自己名下，婚后以夫妻共同财产还房贷

《婚姻法》司法解释三第十条规定，在夫妻双方不能协商一致的情况下，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方。对此种房产的增值部分也做了规定，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

据此，婚后夫妻共同还贷的款项为夫妻共同财产，该款项所对应的房屋增值部分，应为夫妻共同财产。至于共同还贷款项对应的增值部分如何计算，部分法院是以共同还贷额占全部房款的比例来确定的。

3、夫妻一方在婚前签订购房合同，支付首付款并按揭付完全部房款，但是婚后取得房产证，房产只登记在支付首付款一方名下，婚后夫妻共同财产还房贷

其处理方式与上一种情形相同。因为支付首付款一方是房屋买卖合同的主体，实践中将产权盼归支付首付款的一方，当然共同还贷部分以及该部分的房产增值部分应认定为夫妻共同财产。

4、一方婚前所购买的房屋，另一方在婚前或者婚后在房产证上“加名”

为了应对《婚姻法》司法解释三第十条的规定，人们往往选择在房产证上加名，即房屋产权人由夫妻一方变更为夫妻双方，从民法的角度来看，在一方所有的房屋产权证上加上另一方的名字，应视为对另一方的赠与，且该赠与行为已经完成权属变更登记，属于生效的赠与，除非存在重大误解或者显失公平的情形，否则是不能轻易撤销的。加名的房产成为夫妻共同财产，那么该房产的增值部分，理所当然的成为夫妻共同财产。

5、一方支付首付款并按揭付完全部购房款，婚后双方一起还房贷，在夫妻离婚时仍未取得房屋产权证的

这种情形主要出现在夫妻关系存续时间不长的婚姻中，根据《婚姻法》司法解释二第二十一条的规定，“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属”，待当事人对争议房屋取得所有权后，有争议的可另行起诉。

最后，婚前房产不同于一般的婚前财产，它的价值往往比较大，而且房屋属于不动产，需要办理登记手续才能完成过户。上文大体上概括了夫妻间婚前房产的情形，具体来说，就是先认定房产的归属，再认定房产增值部分，属于夫妻共同房产，增值部分就应当是夫妻共同财产，属于一方婚前房产，其房产增值部分则要区分不同情形。