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好律师> 法律法规库> 立法追踪> -物权法草案审议热点分析-
  • 【发布单位】作者:裴智勇
  • 【发布文号】--
  • 【发布日期】2004-11-10 13:18:25
  • 【生效日期】--
  • 【失效日期】--
  • 【文件来源】来源:人民网
  • 【所属类别】立法追踪

-物权法草案审议热点分析-

物权法中的具体制度必须直面当前社会所提出的问题。解决这些问题的过程,也是衡量和比较各种社会利益的过程。法律权利义务安排,将表明对各种利益的取舍。


房地产登记

社会问题:随着住房制度改革的深化,在市场上购买住房已成为城镇居民解决居住问题的主要方式。目前,不同的地方、不同种类的房产登记由不同的机关主管,群众查询房产登记比较困难。“一房两卖”给买主带来极大的伤害。有律师举报:在一些登记机构,变相收费,房地产资料繁多,查阅复印一次要收费数千元。

草案:房地产在法律上属于不动产。草案规定权利人和利害关系人可以申请查询登记情况。对房产权属有异议的,可申请异议登记;购买期房的,可在取得产权前进行预告登记。但草案没有明确不动产的登记机构。

建议一,统一登记机关。成思危副委员长说,在物权法中规定统一登记,具体办法由国务院统一制定。蒋祝平委员说,深圳、上海已经把房地产登记作了统一。不统一会给当事人登记带来麻烦,也造成资源浪费。

建议二,设立公证程序,登记机关作形式审查。李明豫委员说,登记机关查看不动产的实际状况,会影响登记效率;登记容易成为滋生腐败的土壤。建议在登记程序中加入公证程序,在登记前先由公证机关进行实质审查。

建议三,方便人们查询,买卖双方信息要对称。全国人大代表陈舒说,对于查询不动产登记簿方面不应该有任何限制,建议把“权利人和利害关系人”改为“申请人”。信息的不对称是现在市场上经常出现欺诈行为的主要原因。

点评:在不动产登记问题上,权力进一点,权利就退一点,权力强,权利就弱。无论如何,要把不动产登记还原为服务行为,简化环节,方便查询。

高楼业主的权利

社会问题:在房地产的交易中,个人购房比例越来越高。广东省城镇个人购房已经占整个交易量的90%以上。全国大部分城市居民住在高楼里,业主和物业、房地产商、建筑单位经常发生纠纷。

草案:草案规定了建筑物区分所有权,高层建筑中的楼道、走廊外墙属于建筑物区分所有权人共有;小区会所、车位、绿地归属没有约定的属于建筑物区分所有权人共有;建筑物区分所有权人会议可更换物业。建筑物区分所有权人就是通常的业主。

建议一,克服物业管理任意性。王英凡委员说,小区建起来后很多规定都没有跟上,物业的管理有随意性,小区中有多大的绿地,多少停车位,所有权人并不一定清楚。

建议二,加强对共有权的保护。李连宁委员说,草案对建筑物的共有权,特别是除了公共使用的电梯、楼道以外的其他辅助设施,包括道路、绿地的所有权究竟归谁,强调得不够。现在共有权的保护力度很弱,被侵犯得也最厉害。

建议三,注意少数人利益保护,业主也要承担义务。全国人大代表费斐说,在香港,在自己家窗户外面建一个阳台或者别的东西是违法的。不仅要讲维护业主权益,也要多讲业主应该履行的义务。

点评:从现状看来,分散的业主在小区利益纠纷中是弱势群体。期待物权法出台,能有效地抑强扶弱,保障业主充分行使自己的物权。

农村宅基地抵押

社会问题:广西有一个养殖大户,自己建了厂房,购置了最先进的养猪设备,向银行要求贷款,银行说在农村土地上建的厂房和设备一律不得抵押,他无法得到贷款,现在连买饲料都很困难。有的农民到城里打工,不一定回农村,他的土地没法处理。

草案:宅基地使用权不得单独转让,不得单独抵押。

意见之一,担心农民失去最后生活保障。全国人大内务司法委员会委员窦树华说,这个问题不仅仅是要求城里和农村统一那么简单。城镇居民在住房以外还有其他的收入,而农民除了土地之外就没有其他的收入。农民把房子抵押出去,如果贷款还不上,银行有权把房子拍卖,那么农民去什么地方?不得不考虑农村的实际。

意见之二,应该允许农民转让。蒋祝平委员说,现实生活中,农民出门打工长期不回的、农民在城里落户不再返回的、因情况变动需要就地迁移的等情况大量发生。他认为,一是建立在宅基地使用权上的住宅所有权属于农民,对该住房农民有权处分;二是当今已是市场经济格局,应允许宅基地使用权转让;三是有些地方实际上已经作了转让,如果更改,会影响社会稳定。

傅志寰委员、周正庆委员说,调查表明,农民的简单再生产的贷款需求能够得到解决的不过占30%,龙头企业、种养殖大户的贷款需求能够解决的只占1/10。农民贷款难的一个重要原因就是银行强调没有抵押担保。解决农民的致富问题、扩大生产的问题,必须先解决抵押问题,要扶持农民。

点评:为什么从农民利益出发会有两种不同看法?孰是孰非?建议立法机关做一些实证的社会调查,并以此为判断依据。

农民土地利益

社会问题:在农村一些地方,土地问题出现纠纷,农民没有发言权。村支书、村委会主任将土地卖了,农民不同意,告到法院后,法院告知其不是所有权人,从法律上找不到农民个人主张所有权侵权的支点。

草案:草案规定,土地补偿费用的使用、分配办法等7个事项应当经本集体村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表同意。草案规定“土地承包经营权人可以依照法律规定将土地承包经营权转包、出租、互换、转让等”。

意见一,把权利写得更清楚。贺铿委员说,土地经营权说承包30年不变,但是一搞开发区就随意变,侵犯了农民的权益。草案规定土地承包经营权人有占有、使用和收益权,少了处分权。立法的出发点要保护农民的权益和促进农业集约化经营。

意见二,补偿力度要加大,分配要合理。窦树华委员说,现在最突出的是承包地被征用的问题,以及村委会随意变更承包地、侵犯农民利益的问题。法律中应该着重强调保护农民的承包经营权。建议对改变、收回承包经营土地的补偿力度应加大。杜宜瑾委员说,农民的土地,征收、征用以后相应的钱应该合理分配。

点评:“三农”问题是重中之重,土地是当前国家宏观调控中的一个热点。保护农民的土地利益,事关社会的和谐、政治的稳定、经济的发展。物权法能否平衡好各方利益,发挥精确的法律调整功能,这是个大课题。

国有资产流失

社会问题:有的上市公司推出一项政策,由私人买股份,有的人一夜之间就暴富,成了亿万富翁。在东北某市,政府部门廉价强买集体资产,引起群众义愤。

草案:规定了国家、集体、个人所有权的基本类型。企业法人对其不动产和动产享有占有、使用、收益和处分的权利。

意见之一,保护城镇集体所有制经济。陈士能委员说,物权法当中,更多讲的是农村的集体,城镇的集体没有表达。城镇集体已经拥有几万亿的资产。有些集体企业的集体资产被有关部门高资低估,低价收买,甚至是无偿占用,集体资产大量流失,集体企业的职工得不到妥善安置。

意见之二,公司处分财产要与公司法相衔接。全国人大代表郑成思说,公司经理要处分公司,要把厂房卖掉,股东如果不同意就不能这样“处分”。建议增加在企业法人的处分权前加上“依照法律及公司章程……”草案应与公司法一致,不要留下漏洞,不要使国家的资产流失得更厉害。

意见之三,重视项目资金中的物权。冯玉兰委员说,目前一些科研单位和一些企业的科研人员,向中央的或地方的科技、财政等部门申请一些项目,项目经费投在建筑、设备上。这些物产少数属国家,多数属于企业或个人。应考虑防止个人用这种方式侵犯国家的物权。

点评:法律是社会生活的反映。国有资产流失为大众所关注,物权法制定适逢其时。立法要勇于担当,打开眼界,从善如流,以图化解改革难题。
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