天津市关于加强公产住房租赁过户、调换、置换管理的若干意见

（一九九八年五月一日天津市政府发布）

为加强对公产住房（以下简称“住房”）租赁过户、调换、置换等工作的管理，适应房地产市场的发展，维护产权人和承租人的合法权益，发挥住房使用价值，根据国家和市政府有关规定，特提出以下意见：

一、住房租赁过户
（一）住房租赁过户条件。承租人死亡或户口迁出本市，其同居一处、共同生活同户籍两年以上的家庭成员，可以申请住房租赁过户。住房租赁过户按其家庭成员中配偶、子女、其他亲属的顺序，并征得家庭成员同意后方可办理。不符合上述条件的，与承租人同居一处、共同生活同户籍两年以上的家庭成员或不同居一处的法定直系亲属，需住房租赁过户的可通过房改购房办理。
各区、县房管局（房产公司，下同）、房管站（所，下同）不准擅自制定住房租赁过户附加条件。
（二）建立住房租赁过户审核、备案制度。房管站要对住房租赁过户申请书、死亡或户口迁出本市证明、户口册、身份证、租赁合同等证件，认真审核，签署意见，并定期对办结的住房租赁过户件报区、县房管局备案。区、县房管局应定期检查，发现问题及时纠正。

二、住房调配
（一）住房调配条件。单位为职工调配住房时，调出、调入户须是本单位职工，确须调配外单位职工住房的，要由被调户所在单位出具证明，调出户应有住房去向。办理住房调配手续，必须严格按照调房程序办理。在实施住房调配前，局级单位应到市房管局办理专用图章备案手续，调配住房一律使用市房管局统一制发的《天津市住房调配申请单》。
（二）住房调配分工。办理住房调配手续，应到住房座落区、县房管局办理。区、县房管局不得办理跨区、县调房手续。区、县房管局要严格审查调房户户口册上记载的单位和调房单位是否一致、租赁合同真伪，对调出户去向应调查核实。房管站应及时配合办理调房更名手续。

三、住房互换
（一）住房互换条件。承租人之间交换住房使用权，应在自愿、住房条件基本相同的原则上进行。住房互换应有本市城镇常住户口和《公有住房租赁合同》。办理住房互换手续必须由承租人到换房站办理。经纪人（单位）不能代办换房手续。
（二）住房互换分工。住房互换双方在同一区、县区域内换房的，由住房座落区、县换房站办理；跨区、县换房的，住房互换双方可任选互换一方住房座落区、县换房站办理，市换房总站也可承办换房业务。
（三）建立住房互换核实、备案制度。换房站、房管站对换房工作要各负其责，共同把关。换房站应审查住房互换条件、住房互换双方户口册、租赁合同、身份证、单位介绍信真伪。房管站对换出户住房去向情况负责调查核实，并填写核实记录表。房管站办结换房手续后，将《住房互换订约通知单》、《住房互换核实记录表》向区、县房管局备案，区、县房管局定期检查，并以此作为经费列支的依据。换房调查经费，由业务经费开支。
（四）加强对住房互换单据和印章的管理，《住房互换协议书》、《住房互换订约通知单》由市房管局统一印制，各换房站要由专人保管，对空白单据不准盖章备用。

四、住房置换
（一）住房置换的原则
住房置换是指住房产权人委托的置换机构，回收承租人住房，并在给承租人调剂它处住房或由承租人购置新建住房时，给予一定经济补偿的行为。进行住房置换应遵循有利于改善居住条件，提高住房使用价值，提高住房成套率，保护住房产权人和承租人合法权益，自愿互利，促进公有住房出售，推动商品化的原则进行。
（二）住房置换的形式
1、交现住房购新建住房。承租人交出现住房，购置新建住房的，置换机构对承租人交出的现住房进行评估，测算补偿金额，并达到一致意见后，置换机构依据承租人提供的购房合同，将补偿金划拨到售房单位，冲抵购房款。交现住房购新建住房所差的购房款由个人支付的，等于或大于房改购房价格的，住房产权归个人所有；小于房改购房价格的，住房由所在地房管部门接管经营，其个人支付的购房款记帐，待按房改政策购现住房时，冲抵购房款。所差的购房款由其所在单位支付。支付大于房改售房价格50％的，住房由单位接管经营；单位支付小于房改售房价格50％的，住房由所在地房管部门接管经营。属于房管部门（单位）接管经营的住房，由置换机构开具《天津市公产住房置换单》（简称“置换单”）办理租赁手续。
2、交现住房调剂住房。承租人交出现住房，购置腾空住房的，置换机构对承租人交出的现住房进行评估，测算补偿金额，并达成一致意见后，承租人对置换机构提供的住房进行选择，补交购置住房所差房款后，依据置换机构开具的《置换单》到住房所在地房管站办理租赁手续。符合公有住房出售范围、有购房条件的，应按房改售房政策购买现住房。
3、调剂住房。置换机构收回承租人交出的住房，实行有偿调剂，要优先调剂给住房困难户。被调剂住房人交齐有偿调剂款后，置换机构开具《置换单》，房管站根据《置换单》办理租赁手续。符合公有住房出售范围、有购房条件的，应按房改售房政策购买现住房。收回腾空的住房空闲期间的租金，由置换机构负责交纳。
4、回收现住房。承租人交出现住房，暂不购买住房的，置换机构对承租人交出的现住房进行评估定价，取得一致意见后，扣除房改购房价格，其余金额给承租人。扣除的房改购房款由置换机构移交给房管站，按房改售房款使用管理规定，专户储存。回收的住房由置换机构按市场价格出售，并通过住房原管理单位实施售后管理。暂未售出的住房，委托房管站看管。
（三）规范置换行为
1、区、县房管局设立置换机构，开展住房置换业务，必须经市房管局批准。其他单位不准办理住房置换业务。
2、置换机构要统一使用市局制发的《天津市公产住房置换单》，并执行市局制定的统一运作程序和收费标准。本《意见》下发后，各置换单位制发的用于办理置换过户凭证一律停止使用。
3、建立评估复核制度和制约机制。住房价格评估应当实行现场估价，并参照商品房价格，结合住房的基本条件确定。区、县房管局要加强对置换机构的监督检查。置换机构要健全财务管理制度，收取的费用开据统一收据，公开办事制度和收费标准。
4、置换机构的收益不得高于置换成本的10％。置换成本包括：回收住房资金占用费（不得高于贷款利息）、评估费、空房闲置租金、管理费及税金等。
5、置换机构要严格掌握住房租赁过户、住房调配、住房互换、住房置换的界限，不得把住房租赁过户、调配、互换与置换混同，不得乱收费。对不按置换程序运作，随意提高收费标准，转移《置换单》的，区、县房管局对责任人要通报批评或调离置换工作岗位；属于单位责任的，要追究领导责任；情节严重的，撤销住房置换权，依法追究法律责任。

五、几点要求：
（一）加强队伍建设，提高管理水平。区、县管局要定期开展业务培训，不断提高职工政治、业务素质和服务水平；要理顺工作关系，各业务部门要配合，严格管理；要建立健全监督检查和制约机制，公开办事制度，提高办事效率，凡符合住房租赁过户、调配、互换、置换规定的，应在十天内办结。严禁利用各种方式转移或滥用市局统一制发的各种单据。
（二）加大宣传和执法力度。区、县房管局要依靠群众，针对住房租赁过户、调配、互换、置换中的问题，开展多种形式的宣传活动，提高广大群众懂法、守法意识。要组织执法队伍，定期开展检查，监察活动。发现违反规定过户的，利用假调房手段变更承租人姓名的，弄虚作假办理住房互换、置换手续的，要严肃处理。对住房互换、置换中出现的欺骗群众、坑害国家利益的行为要认真查处，情节严重的交由司法部门处理。本《意见》下发后，区、县房管局要组织一次自查，自觉纠正违规行为。
（三）切实加强领导。住房租赁过户、调配、互换、置换工作政策性强，涉及面广，关系群众切身利益，关系党和政府的声誉，区、县房管局领导要充分认识重要性，切实加强领导，列入议事日程，落实责任，明确分工，采取有效措施，抓好落实，抓出成效。

天津市关于加强公产住房租赁过户、调换、置换管理的若干意见

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