广西壮族自治区贯彻《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》的实施方案

广西壮族自治区贯彻《国务院关于
深化城镇住房制度改革的决定》的实施方案

（1994年9月30日桂政发〔1994〕79号）

为了建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度，加快住房建设步伐，加快解决人民群众的住房问题，根据“ 国务院关于深化城镇住房制度改革的决定”（以下简称《决定》），结合我区房改的实际情况，特制定如下实施方案：

一、关于城镇住房制度改革的根本目的、基本内容和我区近期房改主要任务
1、城镇住房制度改革作为经济制度改革的重要组成部分，其根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，逐步满足城镇居民不断增长的住房需求。
2、城镇住房制度改革的基本内容是：把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制；把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制；把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式；建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商品性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展。
3、城镇住房制度改革要坚持配套、分阶段推进。我区近期房改的主要任务是：继续稳步出售公有住房，认真做好与原售房政策的衔接工作；全面推行住房公积金制度；积极推进租金改革；切实加快经济适用住房建设；加强住房售后管理，大力发展房地产交易市场和社会化的房屋维修管理市场。加强领导，统筹安排，全面推进我区城镇住房制度改革。

二、继续稳步出售公有住房，认真做好与原售房政策的衔接工作
我区住房制度改革几年来的实践证明，稳步出售公有住房，有利于搞活住房存量，加快回收资金，促进住房建设，也有利于加快租金改革步伐，引导居民消费，适应了居民购房置业的要求，因此要继续稳步出售公有住房。
1、售房原则
城镇公有住房，除市（县）以上人民政府认为不宜出售的外，均可向城镇职工出售（在职副省级以上干部住房暂不出售），职工购买公有住房坚持自愿的原则。新建住房和腾空的旧住房实行先售后租，并优先出售给住房困难户、无房户。
2、售房价格
出售公有住房分别实行市场价、成本价和标准价。高收入家庭实行市场价；中低收入家庭实行成本价。成本价包括住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金等7项因素（小区级非营业性配套公建费是否列入成本由各市、县自行确定）。旧房的成本价按售房当年新房的成本价成新折扣（折旧年限一般为50年）计算，使用年限超过30年的，以30年计算。
目前以成本价售房有困难的市（县），可以实行标准价作为过渡，标准价由两部分组成：一是职工个人负担的部分（简称负担价），二是职工用单位资助的住房公积金抵交的部分（简称抵交价）。1994年负担价为双职工所在市、县上1年平均工资的3倍，2000年以前达到3．5倍。抵交价按双职工65年内积累的由单位资助的住房公积金贴现值的80％计算（标准价的计算方法见附件一）。
出售公有住房的成本价和标准由市、县人民政府逐年测定，报自治区住房制度改革领导小组批准后公布执行。以每年7月1日至次年6月30日为一年度。
实际售价根据住房所处地段、结构、层次、朝向、设施和装修处因素进行调整。
3、优惠政策
（1）现住房优惠。职工按成本价或标准价购买现已住用的公房，可给予现住房优惠。1994年购买现住房分别按成本价或负担价优惠5％，以后逐年减少，至2000年全部取消；旧房的抵交价，根据使用年限适当降低，使用年限10年（含10年）的不能低于新房抵交价的90％，超过10年的，最多不能低于新房抵交价的80％。
（2）工龄折扣。售房单位应根据购房职工建立住房公积金制度前的工龄给予工龄折扣（含夫妇双方）。每年工龄折扣的数额，按抵交价除以65年（男职工35年，女职工30年）计算。离退休职工计算工龄折扣的时间，按国家规定的离退休年龄计算。
（3）一次性付款折扣。凡一次性付清房款者，减收应付房款不高于20％。
（4）职工按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次。购买的住房面积标准仍按自治区批准的各市、县房改方案执行，超过标准部分，一律按市场价。
4、分期付款
无力一次付清房款者，可实行分期付款，但首次付款不得低于房款的30％，余款按月还本付息，还款年限不得超过10年。购房人也可向金融机构申请抵押贷款。
5、明确产权
职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。
职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。
职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，可以继承。一般住用5年后可以依法进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和有关税费后，单位和个人按各自的产权比例分配。
6、做好售房政策衔接
对于在《决定》出台以前按自治区方案关于部分产权的规定已经出售的公有住房（包括已交预付款的），仍予以认可，但须按《决定》的规定按照售房当年的售价占成本价的比重明确个人拥有的产权比例。也可经购房人同意，按成本价补足房价款及差额部分的利息后，原购住房产权全部归个人所有（具体计算办法见附件二）。
对于在《决定》出台以前违反自治区统一政策规定低价出售的公有住房，应一律按自治区的方案予以纠正，再明确产权比例。
《决定》公布之后出售公有住房一律按《决定》规定的售房政策执行，自治区和各级人民政府原规定出售公有住房的标准价和最低价一律停止执行。
7、售房款的管理
国有住房的出售收入按住房产权关系和一定比例上交同级财政和留归单位，分别纳入城市住房基金和单位住房基金；其他公有住房出售收入，归单位所有，纳入单位住房基金。各级人民政府要建立和健全专门的住房资金管理机构，在同级房改领导小组领导下，对城市、单位、个人三级住房基金进行统一归集、统一管理、专户储存、专款专用。住房资金管理机构挂靠哪个部门管理，仍由各地自定。住房资金的存贷款业务由该管理机构委托经当地人民政府指定的专业银行办理，受委托的专业银行根据委托协议办理相关的金融业务。
要继续做好原售房资金转入各级住房基金的核定、划转工作。划转的资金和原有的住房补贴，要逐步理入职工工资或用于列支公积金。

三、全面推行公积金制度
住房公积金是一项个人的长期性住房储蓄。实行住房公积金制度有利于住房资金的积累、周转和政策性抵押贷款制度的建立；有利于增强职工自我保障意识，提高职工购、建住房能力，促进住房建设。全区所有行政和企业、事业单位及其职工均应按照“个人存储、单位资助、统一管理、专项使用”的原则交纳公积金，建立住房公积金制度，并要做出预算安排，列入预算计划。
1、公积金的缴存率
住房公积金由在职职工个人及其所在单位，分别按职工个人工资和职工工资总额的一定比例逐月交纳，归个人所有，作为个人住房基金存入个人公积金帐户，用于购、建、大修住房。职工离退休时，本息余额一次结清，退还职工本人。“八五”期间，我区住房公积金的缴存率定为上一年12月工资额的5％。外资企业及其中方职工的住房公积金缴交率也同样执行这个比例。
2、已推行公积金的市、县，要按《决定》进一步规范完善，形成制度。尚未建立住房公积金制度的市、县，最迟至1995年6月30日前都要推行住房公积金制度。公积金的列支渠道按《决定》的规定办理。
3、住房公积金的管理
住房公积金是类似职工工资，属于个人所有并具有社会保障性质的资金。各市、县政府负责制定公积金的归集、使用、管理等有关具体规定，审定公积金的使用计划和财务收支预算。各市、县人民政府要根据责权利一致的原则由专门的住房资金（含公积金）管理机构，负责住房公积金的归集、支付、核算和编制使用计划等管理工作。

四、积极推进租金改革
1、租金改革的原则
租金改革要考虑租售比价的合理化。租金提高的幅度和次数，要与售房价格从标准价向成本价过渡的步骤相联系，也要与当地居民的收入水平相适应，要根据物价指数控制目标统筹安排。
2、租金改革规划
1996年全区租金水平要达到房租支出占双职工家庭平均工资收入的5％。到2000年，住房租金原则上应达到占双职工家庭平均工资的15％。各市、县每年6月30日前根据自治区的提租规划和上年12月当地职工的收入水平测定并公布下一年度租金提高的幅度。有条件的市、县或单位，应结合实际情况，较快实现向成本租金的过渡。
职工实交租金还应根据住房所处地段、结构、设施、装修等因素进行调整。
3、新房新租
为推动新房率先进入住房新体制，在租金水平达到成本租金以前，新建公有住房（含腾空的旧住房）的租金标准应高于同期现住房的租金标准。各市、县人民政府可对新房实行新租作出具体规定，还可以对职工承担新房（含腾空的旧住房）交纳租赁保证金和认购住房债券做出具体规定。
4、减、免、补办法
租金调整后，离退休职工、政府民政部门确定的社会救济户和非在职的优抚户等，实交租金超过个人合理部分已造成生活困难的，可继续实行减免补政策，具体办法如下：
1937年7月6日以前参加革命工作的离休干部、已故离休干部的配偶及政府民政部门确定的社会救济户和非在职的优抚户，提租后每户每月净增租金全部免交；1937年7月7日至1945年9月2日参加革命工作的离休干部，提租后每户每月净增租金免交70％；1945年9月3日至1949年9月30日参加革命工作的离休干部提租后每户每月净增租金免交50％；建国以后参加工作，1985年工资改革以前的退休职工提租后每户每月净增租金免交30％。
5、住房在规定标准之内的职工家庭，用规定的个人合理负担部分加上全部住房补贴，仍不足支付房租的，差额可由其所在单位适当给予补助，列支渠道按《决定》的规定办理。
6、加强对租金收入的管理
租金收入归产权单位所有，纳入单位住房基金，由住房资金管理机构管理，用于住房维修、管理、建设和城镇住房制度改革。

五、切实加快经济适用住房建设
各市、县人民政府要十分重视经济适用住房的开发建设，尽快把房改归集起来的资金充分有效地用到住房建设上，加快解决中低收入家庭的住房问题。
1、政府扶持，各有关部门配合，抓好经济适用住房建设
各市、县人民政府对经济适用住房建设用地应采取行政划拨方式供应；对经济适用住房建设项目，各有关部门要在计划、规划、拆迁、税费等方面予以政策扶持。各市、县房改部门要会同有关部门制定本地经济适用住房建设的当年计划和“九五”规划，并做好经济适用住房建设的组织协调、分配和管理工作。各级建设行政主管部门要切实组织好经济适用住房建设的施工工作。各房地产开发公司每年的建房总量中，经济适用住房要占20％以上。金融单位在信贷等方面应予以支持。
开发建设经济适用住房可继续执行自治区原房改方案和有关规定的税费减免优惠政策，具体减免项目由各市、县人民政府自定。
2、继续鼓励集资合作建房，加快解危解困
要充分调动各方面积极因素，在统一规划的前提下，加快住房建设步伐。凡是有条件自己解决职工住房的企业和单位，要继续大力推进集资合作建房。各市、县房改办和住房资金管理机构要认真做好已归集的单位住房资金的回拨工作，积极支持单位建房和集资建房，并做好政策指导和组织协调工作，要积极创造条件，推进城镇经济适用住房小区建设，加快城镇危旧房改造和解决困难户的住房问题，逐步建立起完善的国家、集体、个人三者合理负担的住房建设投资体制。

六、加强住房售后管理，大力发展房地产交易市场和社会化的房屋维修管理市场
只有建立完善的住房管理体系、方便的住房维修服务市场以及合理的住房服务价格体系并形成机制，才能解除购房职工的后顾之忧。
1、改革现行的城镇住房管理体制
按照建立住房新制度的要求，各地可组建维修管理小组或管委会，发展多种所有制形式的物业管理企业，为住宅区居民提供多层次、综合性和社会化的维修管理服务，逐步改变由各单位维修管理住房的体制为社会化、专业化运行的体制。
2、售后维修、管理的经费筹措
职工按《决定》规定购买的住房，各项维修开支由产权人负担。售后楼房应建立共用部位、共用设施的维修基金，维修基金的利息（储蓄期间按银行规定的个人储蓄存款利息计息）用于支付共用部位、共用设施的维修费用，不足部分由产权人按各自占有房屋建筑面积的比例分摊。
3、建立和发展房产交易和维修管理市场
发展便于交易的规范化房产市场和较为完善、周到的售后维修服务是促进出售公房的重要前提。职工购买公房，要办理住房产权过户和登记手续及相应的土地使用权变更登记手续；转让（出售、交换、赠与）、出租、抵押、继承所购住房，要按国家和当地人民政府的规定交纳有关税费。要加强市场管理，规范交易程序，完善税收和资产评估制度，尽快完善有关政策法规，把住房市场纳入法制轨道。

七、加强领导，统筹安排，加快推进住房制度改革
加快住房建设和推进住房制度改革是各级人民政府的重要职责，各级政府要把房改作为一项重要任务和经济发展战略的重点之一来抓。房改直接关系广大群众的切身利益，关系政治稳定和社会安定，涉及到各个方面和各个部门，各级政府应当高度重视，加强对这项工作的领导。
1、健全机构，加强房改队伍建设
住房制度改革是一项长期任务，也是一项政策性、理论性、专业技术性较强的工作，各级人民政府要建立健全工作机构，给其机构定级定编，并赋以相应的协调责任和决策权力。要有计划地进行干部培训，使房改有一支稳定的政治思想好，业务素质过硬，作风扎实的干部队伍，防止不正之风和以权谋私。
2、把企业房改作为城镇住房制度改革的重点
企业房改是建立现代企业制度的重要内容之一，各级政府要为企业房改创造条件，积极支持企业开展集资建房，加快解决企业职工住房问题。有条件的国有大中型企业，应结合企业经营机制转换和劳动工资制度改革，采取成立房产经营公司，或把企业住房委托给社会化的物业管理公司，或由本企业与其它企业、单位一起组建股份制的物业管理公司等多种形式，把住房建设、分配、管理和维修服务等职能从企业中分离出去，加快实现住房的商品化、社会化。
3、继续加强房改的宣传工作
广大群众的支持是房改坚实的社会基础。要利用各种宣传工具，向群众讲明加快房改的目的、意义、政策和实施步骤，注意针对群众中的思想认识问题做好解释宣传工作，提高城镇居民的住房商品化意识，积极参与住房制度改革。
4、各市、县要根据《决定》规定的统一政策，结合本地区社会经济发展水平，制定本地的深化住房制度改革实施细则，并按规定报自治区房改领导小组批准后执行。所有单位，不论隶属关系，都应服从所在市、县政府对房改的统一部署和政策。自治区和各地、市政府要根据《决定》精神，加强检查、督促，保证国家房改政策的顺利实施。
5、严肃房改纪律。各级监察部门要加强纪律监督、检查，对不执行国家统一政策，低价售房，变相增加优惠，挪用房改资金以及在房改中以权谋私等违纪行为要严肃查处。各部门指定的有关房改的文件和配套政策颁布，须经自治区房改领导小组会签同意，方能下发执行。
本《实施方案》由自治区房改办解释。

附件一：关于标准价出售公有住房的计算办法

标准价是指目前以成本价向中低收入职工家庭售房确有困难的城市或城镇，依据该城市或城镇中低收入职工家庭经济承受能力确定的售房价格。标准价作为过渡性决策价格要随着中低收入职工家庭经济承受能力的提高而提高，逐步达到按成本价售房。

一、标准价计算办法
标准价按负担价和抵交价之和测定。
（一）负担价的计算
负担价是职工个人负担的房价，按当地市（县）双职工年平均工资的一定倍数计算的房价。1994年为所在市（县）双职工年平均工资的3倍。计算负担价的标准面积统一按56平方米。
负担价的计算公式为：Ｘ＝Ａ×2×Ｐ÷56
其中：Ｘ为每平方米建筑面积的负担价，Ａ为当地统计部门公布的上年职工平均工资；2为双职工；Ｐ为房价与双职工平均工资的倍数（1994年为3）；56指两居室建筑面积，也是计算标准价的规定面积。九四年的负担价计算公式简化为：
Ｘ＝Ａ×2×3÷56＝0．107×Ａ


 ┏━━━━━━━━━━┓
 即： ┃Ｘ＝0．107×Ａ ┃
 ┗━━━━━━━━━━┛

（二）抵交价的计算
抵交价是指职工用房改中增发的住房补贴和住房公积金支付的房价。《决定》规定，抵交价按双职工65年（男职工35年、女职工30年）内积累的由单位资助的住房公积金贴现值的80％计算的房价（留下20％作为住房维修的费用）。
抵交价的计算公式为：Ｙ＝（Ｙ＋Ｙ）÷56 …………①
1 2
Ｙ＝Ａ・Ｃ
1 1
Ｙ＝Ａ・Ｃ
2 2

35 35
（1+8.12％）－（1+6.66％） 35
其中：Ｃ＝ａ×ｂ×━━━━━━━━━━━━×80％÷（1+6％）
1 （1+8.12％）－（1+6.66％）
35 35
（1+8.12％）－（1+6.66％） 35
＝5％×1.017×━━━━━━━━━━━━×80％÷（1+6％）
（1+8.12％）－（1+6.66％）
＝2．1098＝2．11
30 30
（1+8.12％）－（1+6.66％） 30
Ｃ＝ａ×ｂ×━━━━━━━━━━━━×80％÷（1+6％）
2 （1+8.12％）－（1+6.66％）
30 30
（1+8.12％）－（1+6.66％） 30
＝5％×1.017×━━━━━━━━━━━━×80％÷（1+6％）
（1+8.12％）－（1+6.66％）
＝1．6904 ≈1．69
Ｙ＝Ａ・Ｃ＝2．11×Ａ
1 1
Ｙ＝Ａ・Ｃ＝1．69×Ａ把Ｙ、Ｙ代入①可简化为：
2 2 1 2


 ┏━━━━━━━━━━┓
 ┃Ｙ＝0．068×Ａ ┃
 ┗━━━━━━━━━━┛

Ｙ为抵交价，Ｙ、Ｙ分别指男、女职工工作年限内测算的抵交价。Ｃ、Ｃ
1 2 1 2综合系数分别为2．11、1．69。ａ为公积金交存率5％；ｂ为当年内单位发给的住房公积金的年本息和系数，取1．017。
Ａ为当地统计部门公布的上年职工平均工资


 ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
 ┃标准价Ｓ＝Ｘ＋Ｙ＝0．107×Ａ＋0．068×Ａ＝0．175×Ａ┃
 ┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛

其中：Ｘ为负担价，Ｙ为抵交价
（三）关于标准价计算公式中各种数据的规定
标准价计算公式中，年工资增长率8．12％，年物价增长指数6％，住房公积金年储蓄存款利率6．66％，男职工工作年限35年，女职工工作年限30年，二居室建筑面积56平方米（按照小康居住水平8平方米的标准和户均3．5人推算得出），均为国家统一规定的测算标准价的数据。计算公式中职工平均工资按当地统计部门公布的上年职工平均工资确定。住房的实际售价应根据所处地段、结构、楼层、朝向、设施和装修标准等因素区别计价。
例如：某市1993年职工平均工资为3600元，按上述办法计算1994年标准价为：（Ａ＝3600元）
负担价：Ｘ＝0.107×Ａ＝0.107×3600＝385.2（元／平方米）
抵交价：Ｘ＝0.068×Ａ＝0.068×3600＝244.8（元／平方米）
标准价：Ｓ＝Ｘ＋Ｙ＝385.2＋244.8＝630（元／平方米）

二、以标准价出售旧公有住房成新折扣的计算办法
1、以标准价出售旧公有住房，以出售当年新房标准价为100％，按下述办法给予成新折扣：
（1）负担价部分的成新折扣，按住房折旧年限50年计算，每早竣工使用一年成新折扣2％，使用年限超过30年按30年计算。
（2）抵交价部分的成新折扣，根据使用年限适当给予折扣，但最多不能超过新房抵交价的20％。
依据上述规定以标准价出售旧公有住房的年折旧率计算公式为：


 ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
 ┃ 负担价×2％＋抵交价×20％÷30 ┃
 ┃年折旧率＝━━━━━━━━━━━━━━━━━×100％ ┃
 ┃ 标 准 价 ┃
 ┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛

例如：一套旧住房已竣工使用20年，给予的成新折扣按年折旧率×20年计算。如出售的旧住房已竣工使用40，给予的成新折扣只能按年折旧率×30计算。
2、出售经过大修或设备更新的旧住房，按简单的年限折旧率成新折扣确定的出售价格，与实际价值不符时，应按有关规定，经实地评估后成新折扣。

三、工龄折扣的计算办法
《决定》中规定，对于购房职工没有享受住房公积金的工作年限应给予工龄折扣。工龄折扣的计算年限以各城市公积金建立的时间为限。
每平方米建筑面积年工龄折扣的数额，按各城市每建筑平方米抵交价除以65年计算。计算公式为：


 ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
 ┃ 每平方米建筑面积年工龄折扣额＝抵交价÷65 ┃
 ┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛

例如：某城市1994年售房抵交价为244．8元／平方米，则该城市职工购房年工龄折扣额为：
244．8÷65＝3．77（元／平方米・年）
注：工龄折扣的工龄计算时间，从职工参加工作之日起至国家规定的职工工作岗位离退休年龄止（夫妻一方已故的，计算时间按去逝那年止）；现已离退休职工按其实际工龄计算。
例如：某同志1945年参加革命工作，1992年离休，其工龄应为47年。其爱人1955年参加工作，1992年退休其工龄为37年。夫妇两人合计工龄为84年，该地自1993年推行住房公积金制度，该夫妇购房时，其工龄折扣总额为：（该夫妇在上例某城市工作，住房面积为80平方米）
年工龄折扣额×84×所购住房面积＝3．77×84×80
＝25334．4（元）

四、现住房折扣的计算办法
《决定》第17条规定“职工购买现已住用的公有住房，可适当给予折扣。”1994年现住房折扣率为负担价的5％，以后每年减少1％。现住房折扣的计算公式为：


 ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
 ┃ 每平方米建筑面积现住房折扣额＝负担价×折旧率 ┃
 ┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛

五、出售公有住房实际售价的计算公式
实际售价＝（标准价－年工龄折扣额×夫妇双方建立公积金前的工龄和）×（1－年折旧率×已竣工使用年限）×本套住房建筑面积－负担价×现住房折扣率×本套住房建筑面积±标准价×成新率×环境因素增减率×本套住房建筑面积＋设施项目及装修增价款×设施项目及装修的成新率

六、一次性付清房款折扣的计算方法
购房者支付房款时，可以一次性付清房款，也可以分期付款。一次性付款折扣率应参考当地购房政策性贷款利率与银行储蓄存款利率的差额，以及分期付款的控制年限确定，最高不超过房价款的20％。
《决定》规定，分期付款的职工首次付款不得低于实际售价的30％。分期付款期限不得超过10年。

七、实例操作
根据自治区统计局公布的资料表明，广西1993年职工年平均工资收入为：3368元，即Ａ＝3368元
1、九四年广西的负担价为：Ｘ＝0．107×Ａ
＝0．107×3368
＝360．38（元／平方米）
2、九四年广西的抵交价为：Ｙ＝0．068×Ａ
＝0．068×3368
＝229．02（元／平方米）
3、九四年广西的标准价为：Ｓ＝Ｘ＋Ｙ＝360．38＋229．02
＝589．4（元／平方米）
4、以区统计局公布的数据测算广西的年折旧率为：

360．38×2％＋229．02×20％÷30
94年年折旧率＝━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━×100％
589．4
＝1．48％
5、全区94年每平方米建筑面积年工龄折扣额＝抵交价Ｙ÷65＝229．02
÷65＝3．52（元／平方米・年）
6、94年全区每平方米建筑面积现住房折扣额
＝负担价×5％＝360．38×5％＝18．02（元／平方米）
下面实例以区统计局公布数据为依据，测算：
例1、广西某地1994年标准价589．4元／平方米（其中抵交价229．02元／平方米，负担价为360．38元／平方米）年工龄折扣额为3．52元，建立公积金前夫妇双方已分别工作5年，该职工购买1994年竣工的一套60平方米新楼房的实际售价为：
实际售价＝（标准价－年工龄折扣×夫妇工龄）×住房面积
＝（589．4－3．52×10）×60＝33252（元）
例2、该夫妇购买已竣工使用15年腾空的旧住房，其它条件用例1，其实际售价为：
实际售价＝（589．4－3．52×10）×60×（1－1．48％×15）
＝33252×0．778＝25870．06（元）
例3、该夫妇购买已竣工使用15年的现住房，其它条件用例2，其实际售价为：
实际售价＝（589．4－3．52×10）×60×（1－1．48％×15）
－360．38×5％×60
＝25870．06－1081．14＝24788．92（元）
例4、某夫妇在未建立公积金前退休，夫妇双方工作年限为70年，其它条件同例3，其实际售价为：
实际售价＝（589．4－3．52×70）×60×（1－1．48％×15）
－360．38×5％×60
＝20580×0．778－1081．14
＝16011．24－1081．14＝14930．1（元）
例5、其它条件同例4，付款方式采取一次性付款（一次性付款折扣率取20％），其实际付款额为：
实际付款＝14930．1－14930．1×20％
＝11944．08（元）

附件二：关于已售公有住房产权比例

确定及按成本价出售公有住房的计算办法

“广西壮族自治区贯彻《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》实施方案”（以下简称“实施方案”）规定：“对于在《决定》出台之前按自治区方案关于部分产权的规定已经出售的公有住房（包括已交预付款的），仍予以认可，但须按《决定》的规定按照售房当年的售价占成本价的比重明确个人拥有的产权比例。经购房人同意，也可按成本价补足房价款及差额部分的利息后，原住房产权全部归个人所有”，同时向中低收入职工出售公有住房，在坚持自愿的原则下，可以实行成本价售房。为此，特制定本计算办法。

一、按成本价的构成因素及计算口径确定购房当年的新房平均成本
1、住房征地拆迁补偿费
征地拆迁补偿费以二处以上有代表性的新征地发生数取值。其中几项主要费用可参照下列标准取值：
①土地补偿费：按新征地前三年平均年亩产值的四倍取值。
②安置补偿：按新征地前三年平均年亩产值的3倍取值。
③青苗补偿：按作物一造的亩产值取值。
④拆迁补偿：属于旧城改造的公房所发生拆迁补偿费，按当地人民政府的有关规定取值。
⑤其他补偿：按有关规定取值。
2、勘察设计和前期工程费
勘察设计费按自治区有关规定的取费定额取值。
前期工程费按二处以上有代表性的住宅小区实际发生的临时水、电、路、场地平整费取值。
3、建安工程费
按当地统计部门公布的上年房屋建筑平方米造价取值。
4、住宅小区基础设施建设费
按二处以上有代表性的开发建设住宅小区实际发生额取值。
5、管理费
按上述（1）至（4）项之和为基数的1－3％取值。
6、贷款利息
按当地建设银行提供的本地区商品住宅建设占用贷款的平均周期、平均比例、平均利率，结合当地单位自建房的情况确定。
7、税金
按以上（1）至（6）项之和为基数，按国家和当地政府规定的营业税、城市建设维护税、教育费附加计征办法确定。
例如、某市通过对当地93年住宅建设成本分析测算出：
1、征地和拆迁补偿费为75元／平方米；
2、勘察设计和前期工程费为21．78元／平方米；
3、建安工程费为419．29元／平方米；
4、小区基础设施建设费为31元／平方米；
5、管理费为16．41元／平方米；
6、利息支出30．94元／平方米；
7、税金19．34元／平方米；
故该市购房当年新房平均成本价为以上1－7项之和共613．77元／平方米。

二、根据职工现住房的建成年份及住房所处的地段、结构、层次、朝向、设施和装修标准等因素确定该住房的实际成本价
设施项目及装修增价
实际成本价＝（测定的平均成本价＋━━━━━━━━━）×平均成新率×
建筑面积
（1±地段、楼层、朝向增减率）
实际成本价款＝实际成本价×建筑面积。
其中，旧房的成本价按售房当年新房的平均成本价成新折扣（折扣年限一般为50年）计算；住房所处地段按各市县房改售房方案中划分的地段区别计价；结构、楼层、朝向、设施和装修标准等因素也按房改方案中售房评估确定的标准区别计价。

三、根据“实施方案”规定的各项售房折扣，计算职工按成本价购房的实际售房价
1、工龄折扣的计算，参照附件一工龄折扣的计算方法和规定，其计算公式为：
0．068×Ａ
每平方米建筑面积年工龄折扣额＝━━━━━━━
65

其中：Ａ为原售房上一年12月份统计部门公布的职工年平均工资。0．068为抵交价综合系数，65为工龄计算的标准年限（男职工35年，女职工30年）。
2、依据“实施方案”第二条第3款规定：“职工按成本价或标准价购买现已住用的公房，可给予现住房折扣。”按成本价售房现住房折扣按实际成本价的5％计算，其计算公式为：
每平方米建筑面积现住房折扣额＝实际成本价×5％
其中5％为94年的现住房折扣率，以后逐年减少，至2000年全部取消。
故职工按成本价购房的实际售房价＝实际成本价－现住房折扣额－工龄折扣额

四、确定已售公有住房产权比例的计算公式：
按原标准价的实际售房价
产权比例＝━━━━━━━━━━━━×100％
按成本价购房的实际售房价

公式中“按原标准价的实际售房价”指职工购买现住房每平方米的实交款加上原一次性付款减收25％的部分。

五、购房者如愿意按成本价购房所需补交款的计算：
补交金额＝［按成本价售房的实际售房款×（1－一次性付款折扣率）－按原
标准价一次性实交款］×［1＋月利息率×已交款时间（月）］
例1、某市张某以1993年原标准价购一套建筑面积70平方米（不包括楼梯等公用部分）住房。该住房是1987年元月竣工的砖混结构楼房，张某原购房一次性付款实交款为9800元。平均成新率为86％，设施项目及装修增价为200元，地段增减率为－2％，楼层、朝向增减率均为零。该市公积金建立之前的张某夫妇合计工龄为65年，试确定张某的产权比例。
1）根据测算该市1993年砖混结构楼房的平均成本价为622．8元／平方米，该套住房的成本价款为：
设施项目及装修增价
实际成本价＝（测定的平均成本价＋━━━━━━━━━）×平均成新率×
建筑面积
（1±地段、楼层、朝向增减率）
200
＝（622．8＋━━━）×86％×（1－2％）
70
＝527．31（元）
实际成本价款＝实际成本价×建筑面积
＝527．31×70
＝36911．7（元）
2）张某原实交款加上原一次性付款减收25％部分为13067元
3）张某夫妇工龄折扣计算：
该市93年职工年平均工资为Ａ＝3586（元）
工龄折扣总额＝0．068×Ａ÷65
×该套住房建筑面积×夫妇双方工龄
＝0．068×3586÷65×70×65
＝17069．35（元）
4）现住房折扣计算
现住房折扣总额＝实际成本价款×5％＝1845．56（元）
故张某按售房当年成本价的实际售房价
＝实际成本价－工龄折扣额－现住房折扣额
5）张某的产权比例
原实交款＋原一次性付款减收25％部分
＝━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━×100％
该套住房成本价款－工龄折扣总额－现住房折扣总额
13067
＝━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━×100％
36911．7－17069．35－1845．56
13067×100％
＝━━━━━━━━━━＝72．6％
17996．8

例2、在例1中张某要求以原成本价补足房价款及差额部分的利息购买住房全产权，其原交款时间为93年8月4日，补交款时间为94年8月4日，试计算应补交款是多少。（其中张某购房的一次性付款折扣取20％）
由例1得知：张某产权比例为72．6％，月利率取为9．15‰，计息时间为12个月。
补交金额＝［按成本价售房的实际售房款×（1－一次性付款折扣率）－按原
标准价一次性交款］×［1＋月利息率×已交款时间（月）］
＝［17996．8×（1－20％）－9800］×
［1＋9．15‰×12］＝5102．45（元）

六、以成本价出售公有住房的计算方法
1、以成本价出售的公有住房，按购房当年的成本价成新折扣计算。折扣年限取50年，使用年限超过30年的，以30年计算，经过大修或者设备更新的旧房，按原有关政策和规定评估确定。
实际成新率＋年限折旧剩余率
平均成新率＝━━━━━━━━━━━━━
2
其中：实际成新率按实地评估确定；
实际使用年限
年限折旧剩余率＝（1－━━━━━━━）×100％
折旧年限50年
2、以成本价出售的公有住房，住房的实际售价应根据地段、结构、楼层、朝向、设施及装修标准等因素区别计价，对公用的楼梯、走廊等公用部分均不摊入各户计算。
以成本价出售公有住房的计算公式为：
设施项目及装修增价
房价＝（成本价＋━━━━━━━━━）×平均成新率
建筑面积
×（1±地段、楼层、朝向增减率）
房款＝房价×建筑面积
例3、某城市的一套56平方米（不包括楼梯等公用部分）砖混结构的住宅，已
使用15年。经实地评估成新为八成。楼层是第5层，楼层差价率＋2％，地理位置
处于外围区，按规定减少2％，朝向属东西向，按规定减少2％。该套住房的夫妇合
计工龄为60年。
经调查测算94年该城市的住宅成本价为650元／平方米，经实地评估设施项
目增加200元，该市94年职工年平均工资Ａ为3368元。
以成本价出售公有住房计算公式为：
设施项目及装修增价
房价＝（成本价＋━━━━━━━━━）×平均成新率
建筑面积
×（1±地段、楼层、朝向增减率）
15
（1－ ━━）＋0．8
200 50
该房价＝（650＋━━━）×━━━━━━━━━×（1＋2％－2％－2％）
56 2
＝653．5×0．75×0．98
＝480．32（元／平方米）
房款＝480．32×56＝26897．9（元）
工龄折扣额＝0．068×Ａ÷65×夫妇双方工龄×建筑面积
＝0．068×3368÷65×60×56
＝11838．7（元）
现住房折扣额＝房款×5％＝26897．9×5％
＝1344．895（元）
实际应付房款＝（房款－工龄折扣额－现住房折扣额）×
80％（一次性付款折扣取20％）
＝（26897．9－11838．7－1344．895）×80％
＝10971．45（元）

七、关于成本价价格的审批程序
出售公有住房的成本价由各市（县）人民政府逐年测定，报自治区房改领导小组批准后公布执行，以每年七月一日至次年六月三十日为一年度。

广西壮族自治区贯彻《国务院关于 深化城镇住房制度改革的决定》的实施方案

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