• 【发布单位】81703
• 【发布文号】湘建经[1987]67号
• 【发布日期】1987-01-01
• 【生效日期】1987-01-01
• 【失效日期】--
• 【文件来源】
• 【所属类别】地方法规

湖南省商品房价格和土地开发转让费管理试行办法

湖南省商品房价格和土地开发转让费管理试行办法
 
（湘建经＜1987＞67号）

第一条 为了贯彻执行国务院《关于建筑业和基本建设管理体制改革的暂行规定》，促进城市建设综合开发业务的发展，特制定本办法。



第二条 城市建设综合开发公司（以下简称开发公司）经营城市土地开发和房地产业务，实行预算价格编制办法，由物价局和建委共同管理。



第三条 开发公司的商品房价格和土地开发转让费，要根据不同的开发深度，不同的地域，质量好坏和市场供求关系的原则制定。



第四条 开发公司的商品房价格和土地开发转让费，由开发公司根据国家有关概、预算定额、材料预算价格等政策规定制度；报市基建主管部门和物价部门批准，抄送税务部门，建设银行备案。



第五条 商品房价格按下列费用组成：（计算式附表一）

 一、土地征用及拆迁费：包括土地征用补偿，劳动力安置，房屋拆迁重建、平整土地工程等费用。

 二、菜田建设费。

 三、开发区内市政公用设施建设费：

 1．供水设施；

 2．排水设施；

 3．煤气设施；

 4．供热设施；

 5．道路、桥梁设施：包括开发区各种级别的道路、桥梁隧道、涵洞、地下通道，交通指挥所、城市广场、停车场；

 6．防洪排渍工程；

 7．电力、电讯、路灯工程费；

 8．环境卫生设施费；

 9．园林绿化费；

 10、其他公用设施费。

 四、房屋建设工程费：

 1．勘察设计费；

 2．建筑安装工程费：按国家规定的预算定额，材料预算价格和取费标准进行编制。

 五、综合开发管理费：按上述一至四项所列费用之和的3％计列。

 六、贷款利息：上述一至五项所列费用之和的50％乘开发期银行贷款利率。

 七、利润率：商品住宅按上述一、四、五、六所列费用之和的3－5％计列，其他商品房（工业、商业、仓库等）为5－8％计列。

 八、土地级差费：根据不同开发地域，以上述一至七项所列费用之和为基础，城市中心繁华地区加级差费最高不超过6％，一般市区最高不超过3％。

 九、营业税：城市维护建设税，教育附加费：上述一、二、三、四、五、六、七、八项组成计税价格乘国家规定税率。



第六条 开发公司在销售商品房给应交纳建筑税的购房单位时，按销售总值扣除第五条二、三项所列费用后的余额作为计税投资额，按规定代收建筑税，并定期汇总向当地税务机关缴纳。



第七条 土地开发转让费按下列费用组成：（计算式附表二）

 一、土地征用及拆迁费：按本规定第五条中的第一项所列费用。

 二、菜田建设费。

 三、开发区内市政公用设施建设费：按本规定第三条的第三项所列费用。

 四、综合开发管理费：上述一至三项所列费用之和的3％。

 五、贷款利息：上述一至四项所列费用之和的50％乘开发期银行贷款利率。

 六、利润率：按上述一、四、五项之和的5％计列。

 七、土地级差费：根据不同开发区域。以上述一至六项所列费用之和为基础，繁华地区加级差费，最高不超过6％，一般市区最高不超过3％。

 八、营业税，城市维护建设税、教育附加费：按上述一、二、三、四、五、六、七项组成计税价格乘国家规定税率。



第八条 按上述作价办法确定的售价为最高限价，各开发公司可根据市场销售情况向下浮动。



第九条 第五条第三项市政公用设施建设费，单独列帐，专款专用，节余抵作下一个开发区市政建设费用。没有开发的土地，不得收取土地转让费。



第十条 国营综合开发公司都必须按本办法执行。



第十一条 本办法从1987年1月1日起实行。

 商品房价格计算程序及计算方式

 （表一）

代号 项 目 计 算 式

一 土地征用拆迁费 按国家规定政策和开发规划编制概（预）算计算

二 菜田建设费 按国家规定政策和开发规划编制概（预）算计算

三 市政公用设施建设费 按国家规定政策和开发规划编制概（预）算计算

四 房屋建设工程费 按国家规定政策和开发规划编制概（预）算计算

五 综合开发管理费 （一＋二＋三＋四）×3％

六 贷款利息 （一＋二＋三＋四＋五）×50％×月贷款利率

 ×开发时间

七 利润率 （一＋四＋五＋六）×3－5％（或5－8％）八 土地级差费 （一＋二＋三＋四＋五＋六＋七）×（3－6％）

九 营业税、城市维护建设税、

 教育附加费 （一＋二＋三＋四＋五＋六＋七＋八）× 规定

 税率

十 建筑税 （一＋四＋五＋六＋七＋八＋九）×建筑税率

 销售总值 （一＋二＋三＋四＋五＋六＋七＋八＋九＋十）

 注：九项中，营业税以销售收入为计税基础，城市维护建设税和教育附加费以营业税为计税基础。

 土地开发转让费计算和计算公式

 （表二）

代号 项 目 计 算 式

1 土地征用及拆迁费 按国家规定政策和开发规划编制概（预）

 算计算

2 菜田 建筑费 同上

3 市政公用设施建设费 同上

4 综合开发管理费 （1＋2＋3）×3％

5 贷款利息 （1＋2＋3＋4）×50％×月贷款利率×

 开发时间

6 利润率 （1＋4＋5）×5％

7 土地级差费 （1＋2＋3＋4＋5＋6）×（3－6％）

8 营业税、城市维护建设税、教育附加费

 （1＋2＋3＋4＋5＋6＋7）×规定税率总 计 （1＋2＋3＋4＋5＋6＋7＋8）

注：八项中，营业税以销售收入为计税基础、城市维护建设税和教育附加费以营业税为计税基础。