借款合同转为购房合同 律师解读其中法律效力

去年初，张先生向李先生借款并签订借款合同，约定张先生应在去年底归还全部款项。为担保借款合同的履行，双方还另行签订了一份商品房预售合同，并在房屋产权交易管理中心办理了备案登记。
债权债务关系到期后，张先生无力偿还欠款，他与李先生对账后，按照约定的利率确定了剩余的借款本金及利息。接着，张先生和李先生签订了一份商品房买卖合同，约定张先生将自己名下的一套房屋出售给李先生，之前借款的本息全部转化为购房款，还约定了自张先生办理完产权转移登记后，李先生应将剩余房款一次性支付给张先生。
对于两人签署的商品房买卖合同的效力问题，江苏圣典律师事务所陈露律师表示，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。
“我认为，张先生和李先生的借贷情况并不属于上述法律规定的情形，他们双方签订商品房买卖合同是因为张先生不能全额偿还到期借款，不是为双方之间的借款合同履行提供担保。双方经过协商对账，将借款合同转变为商品房买卖合同，是为了实现双方权利义务平衡的一种交易。”陈露律师说，张先生和李先生之间的房屋买卖交易并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《物权法》规定禁止的情形，也不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的规定。
“针对张先生和李先生的情况来说，双方变更法律关系是他们的一致意思表示，所以签订的商品房买卖合同是有效的，但需要审查借款本金和利息的数额，以避免通过签订商品房买卖合同等方式，将违法的高额利息合法化。”陈露律师说，民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。在不违反国家强制性规定的前提之下，国家保护基于自愿、平等、诚信建立的合同关系。