租赁物上抵押权的实现与不破租赁规则解析

相关法条：
1、《合同法》第229条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
2、《物权法》第190条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
解析：
1、订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权人拍卖、变卖抵押物后，仍适用买卖不破租赁规则，新的所有权人应法定承受原租赁合同。
例子：
甲将房屋出租给乙，租期5年。半年后，甲将房屋抵押给丙，丙办理了抵押登记。一年后，因丙行使抵押权拍卖该房屋被丁购得。此时适用买卖不破租赁，丁应法定承受该租赁合同，原租赁合同的内容维持不变，自动将出租人由甲变更为丁。
2、若抵押权已经登记，则不再适用买卖不破租赁。若抵押权未登记，则仍适用买卖不破租赁。
例子：
甲将汽车抵押给乙，并办理了抵押登记。之后，甲未经乙同意，将汽车出租给丙，租期5年。半年后，乙行使抵押权拍卖汽车被丁购得。因抵押权已经登记，则不适用买卖不破租赁，丁为新的所有权人，丙相对于丁为无权占有，丁有权对丙行使返还原物请求权。
如果甲将汽车抵押给乙的时候未办理抵押登记，那么，丁就必须法定承受原租赁合同的内容，直到租赁期间届满。
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