我被物业起诉了。

19位律师解答

• 

  崔兵

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    就反诉啊，有高明的办法来帮助你处理的，不要顾及他，坚决打掉他的短处。我32年一线律师，大家融合的中外法律的超级难题，任何领域都可以帮助到大家，得到很好的解决
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    2026-06-26 15:14:16
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• 

  郭淑娇

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    用户可采取的应对策略 积极应诉，收集证据 保留购房时“双物业”宣传材料（广告、沙盘、销售承诺录音等）； 拍摄小区现状照片/视频（如50岁保安、外包保洁、设施破损等）； 整理与物业沟通记录（微信、电话录音、投诉回执等）； 若有其他业主联合维权，可形成联名信或业主大会决议作为佐证。 向法院提出抗辩理由 主张“质价不符”，要求法院根据服务实际水平酌减物业费； 若开发商或物业存在虚假宣传，可另案主张违约责任或赔偿； 强调“服务未达合同标准”，构成违约，业主行使的是“履行抗辩权”。 避免信用风险 切勿置之不理，否则可能被强制执行、列入失信名单，影响贷款、出行等； 即使败诉，也可争取分期缴纳或减免滞纳金。
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    2026-06-26 15:14:18
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• 

  李新宇

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    联合其他业主：若多数业主有相同诉求，可推选代表集体诉讼，增强谈判筹码； 向住建部门投诉：对物业违规收费、服务不达标等问题，可向当地住建局或街道办投诉，推动行政介入； 考虑更换物业：若长期不满，可通过业主大会依法解聘现有物业，选聘新服务商。
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    2026-06-26 15:15:07
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• 

  任宇飞

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    物业起诉你是基于物业服务合同要求支付物业费，但你可以以物业未按约定提供服务作为抗辩理由，要求减免物业费.
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    2026-06-26 15:15:14
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  • 匿名 服务方：
    若物业的收费标准未在物价部门备案，也可主张收费虚高不符合规定。
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    2026-06-26 15:16:05
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• 

  郑晓华

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    不能直接拒缴物业费，但可主张减费、抗辩违约金 根据《民法典》第九百四十四条：业主不得以物业服务瑕疵为由完全拒交物业费，但物业服务质量不达标、开发商虚假宣传、收费标准与服务不匹配，属于合法抗辩理由，法院通常会酌情减免部分物业费、免除逾期违约金。 物业公司提供了基础服务，完全不交物业费大概率会败诉，但你可以举证要求降费。
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    2026-06-26 15:15:46
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• 

  刘闯

  法律执业者

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    您好，开庭可提交楼盘宣传双物业的广告、物业价质不符的证据，如保洁外包、安保人员配置不足的照片视频。物业收费3.6元/㎡需举证服务标准不匹配，主张减免物业费。切勿直接拒缴，法院不会全额免交，可协商降低费用，当庭提交完整证据更利于法官酌情调整。
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    2026-06-26 15:15:48
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• 

  农福进

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    那我跟你几个建议: 1. 千万不要不去开庭 收到传票不出庭，法院会直接缺席判你全额交物业费，连辩解机会都没有，一定要按时到场应诉。 2. 不能直接说“服务差就一分不交” 法律不支持以拒缴物业费对抗物业服务问题，法官一般只会根据服务瑕疵少判一点费用，不会直接免除全部物业费。 3. 开庭拿好这几类证据，用来争取减免费用 ① 买房宣传截图、宣传单、销售聊天记录：证明当初承诺双物业，现在只有单物业； ② 小区实拍照片、视频：保洁脏乱、安保人员年纪偏大、设施长期不修、反馈物业无人处理的记录； ③ 向物业投诉、报修的聊天、录音记录，证明物业长期不作为。 4. 当庭两个核心说法 ① 物业定价3.6元/㎡，但实际服务标准远远达不到该价位应有的服务水平； ② 开发商虚假宣传双物业，降低了小区物业服务档次，间接导致服务缩水。 5. 额外维权路子 物业费官司只能争取少交钱；开发商虚假宣传、物业收费虚高的问题，开完庭后可以单独起诉开发商，或向住建局、市场监管局投诉物业定价与服务不符。 6. 调解小技巧 开庭前法官大概率会组织调解，你可以提出：愿意缴纳部分物业费，要求物业整改现有服务问题，双方协商一个打折后的金额结案。
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    2026-06-26 15:15:57
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• 

  张凤启

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    您讲的这个属于物业服务合同纠纷，也就是说物业提供的物业服务与收取的服务费不匹配。那么因此，您作为业主，可以要求物业提高服务质量，或者降低物业费的收取标准。
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    2026-06-26 15:16:11
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• 

  许家苗

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    1、 收集证据：收集能证明物业服务标准低的证据，如小区垃圾堆积、楼道脏乱的照片或视频，电梯故障报修记录，安保脱岗的监控截图等。同时，保留好买房时关于双物业宣传的资料，如售楼书、宣传视频、销售人员承诺的录音等，以及物业服务合同，明确其中约定的服务标准和内容。 ​2、携带收集好的证据，与物业公司进行沟通，指出物业费与服务质量不匹配，以及未按宣传提供双物业服务等问题，要求物业公司降低物业费或提升服务质量，按照宣传内容提供服务，并形成书面记录或保留沟通录音。 ​3、考虑法律途径：若以上方法均无法解决问题，可咨询专业律师，根据具体情况考虑向法院提起诉讼，要求物业公司承担违约责任，如降低物业费、按照合同约定提供服务等，以维护自己的合法权益。
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    2026-06-26 15:18:50
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• 

  陈华明

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    如果单纯因为物业费太贵不交物业费，那么，你必败。 你可以在诉讼中，从物业公司是否具有相关的资质，证件是否齐全；有无跟业委会签订物业服务合同，合同有无约定物业费标准；根据物业服务合同，物业公司有无提供合同约定的服务内容等方面进行答辩，争取让法院判决少付物业费。
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    2026-06-26 15:19:48
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• 

  刘剑

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    被物业起诉未交物业费，可按以下思路应对： 一、核心法律原则 1. 物业费原则上应当缴纳：物业服务合同成立后，业主不能仅以"服务不满意"为由完全拒交物业费。 2. 但可主张减免：若物业确实存在严重服务瑕疵，法院通常支持酌情减免（一般10%-30%，视瑕疵程度而定），而非完全免除。 3. 宣传与实际不符可构成抗辩：买房时承诺"双物业"实际为"单物业"，若写入合同或宣传资料，可作为违约抗辩。 二、应诉抗辩要点 抗辩理由 需准备的证据 服务不达标 照片/视频（垃圾堆积、绿化荒废、设施损坏未修）、业主群聊天记录、向物业投诉的记录 安保/保洁与收费不匹配 保安年龄偏大、保洁外包的证明（如外包公司车辆出入记录、外包合同线索） 宣传欺诈 购房时的宣传册、沙盘照片、销售话术录音、广告承诺"双物业"的证据 收费过高无依据 当地物价局备案文件、同档次小区物业费对比、物业服务等级标准 已部分履行 如有交过部分物业费，保留转账记录 三、实操建议 1. 收到传票后 在答辩期内（收到起诉状副本15日内）提交书面答辩状 可提出管辖权异议（如物业合同约定了仲裁条款） 2. 庭审中重点主张 物业未按合同约定标准提供服务，构成先履行抗辩权或同时履行抗辩权 3.6元/平的收费标准与提供的服务明显不对等，请求法院按实际服务等级酌情调减 如"双物业"承诺属实，物业构成违约在先 3. 反诉或另诉 若物业长期服务不达标，可当庭提出反诉，要求物业承担违约责任或赔偿损失 - 也可向住建部门、市场监管局投诉物业收费备案问题 4. 调解优先 物业费纠纷法院通常倾向调解，可主动提出按七折或八折一次性结清，争取撤诉 调解成功可避免留下诉讼记录 四、风险提示 不要完全拒交：除非物业完全未提供服务，否则"完全不交"很难得到法院支持，败诉后还需承担违约金/滞纳金。 滞纳金可请求调减：物业合同约定的滞纳金通常过高，可请求法院按LPR标准调减。 保留证据链：从现在起，对小区现状拍照录像，记录时间地点，形成完整证据链。 总结：建议以"服务严重不达标+宣传违约"为由要求减免物业费，同时做好调解准备，争取以较低金额一次性解决。如欠费金额较大或物业证据充分，建议委托律师出庭。
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    2026-06-26 15:20:57
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• 

  宋成海

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    物业起诉追缴物业费，不代表你一定会全输。但完全拒交在法律上很难站住脚，你的核心策略应是主张“服务有重大瑕疵，要求减免物业费”。 你提到的保安老龄化、保洁外包等，属于服务质量问题，可作抗辩理由。但“宣传双物业实际单物业”属于开发商虚假宣传，与物业费纠纷属于不同法律关系，需另案起诉，不能作为本案拒交理由。
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    2026-06-26 15:21:39
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• 

  韩冰

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    因为物业费太贵，没有提供相应的服务，而拒交物业费是不合理的，可以要求降低相应的费用。建议积极应诉，准备相应的证据。
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    2026-06-26 15:23:47
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• 

  邹春

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    你好，你说的这些问题要根据合同提出来。你觉得你不存在违约的情况下的话，你可以提出书面的意见：表示物业未按合同足额履行服务义务，存在在先违约，请求法院酌情降低物业费标准，安保人员年龄大，驳回物业全额缴费、索要违约金的诉求。
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    2026-06-26 15:25:15
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• 

  张扬智

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    这种情况，那你应该收集相关的证据材料，准备相应的答辩状去参加出庭，提出你自己的主张。这个物业管理费是可以得到减免的。
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    2026-06-26 15:29:56
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• 

  邓锋

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    积极准备应诉，按时提交答辩状：在收到传票后15日内，向法院提交书面答辩状，清晰陈述物业未按合同约定提供服务的事实，并附上相关证据，说明暂缓缴费是因物业违约在先，并非恶意拖欠。按时出庭，缺席会导致法院按物业诉求缺席判决，丧失申辩权利。
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    2026-06-26 15:39:36
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• 

  陈舒婷

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    由于物业服务具有时间持续性和无法计量性的特点，加之物业服务合同约定的物业服务企业应履行的义务较为概括笼统，因此业主不能单凭一张照片、一段视频就能证明物业服务企业提供的物业服务存在质量问题，而需要提供充分证据形成完整的证据链加以证明。若有证据证明物业服务企业已经提供物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么因不构成根本性违约而较难成为业主拒交物业费的合法理由，但可以成为法院判定物业服务企业减收相应物业费的依据。
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    2026-06-26 16:01:25
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• 

  李鑫

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    嗯，你好，根据你的描述，那么被物业起诉了，首先第一时间去法院啊，去阅卷看看物业公司提供的证据是什么，这是第1点。第2点的话，那么你要找到你和物业公司签订的物业服务合同，同时呢要审核这个合同是否合法有效，那如果这个物业服务合同啊无效的话，那么物业公司他就没有理由啊，向你收取这个物业费啊，这是第2点第3点关于这个物业费太贵太贵的话，这个这个不是一个法定理由啊。啊，至于说他的服务啊和这个合同的约定不符，那如果有证据啊啊的话，是可以要求这个物业公司承担违约责任或者是啊抵扣相应的这个物业费的
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    2026-06-26 16:17:11
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• 

  赵丽飞

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    你可以从两个方面减免或拒交物业费： 1.物业服务存在“重大瑕疵”：如果物业服务存在违反法律法规或安全保障明显不到位的重大瑕疵，如小区门禁长期损坏、监控缺失导致业主财物被盗、消防设施瘫痪等，法院可能酌情判决减免部分物业费。 2.物业服务人违约导致无法履约：如物业公司擅自提高收费标准、重复收费，或超出合理范围停止供水、供电、停用门禁电梯等方式催交物业费。此类行为本身违法。
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    2026-06-26 16:25:32
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