上海限购升级：普通二套房首付比例提至不低于50%

近日，上海市政府发布了《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（下称“新政”），政策包括，将普通二套房首付比升至不低于50%，对非上海户籍人士提高社保缴纳年限门槛等。多家银行已在部署相关任务。

限购政策的主要内容包括以下几点：

第一，加大执法力度，依规查处房地产开发企业和房产中介机构相关“捂盘惜售、炒作房价，虚假广告、利用不正当手段诱骗消费者交易”等违法违规行为的，并将相关信息纳入本市公共信用信息服务平台。严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷，过桥贷及自我融资、自我担保，设立资金池等场外配资金融业务。对各类非正规金融机构为房产交易提供各种形式金融业务行为开展专项整治。

第二，从严执行住房限购政策。提高非上海市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限，从自购房之日起算的前3年内在上海市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照上海市限购政策执行。同时，为进一步规范交易行为，限购审核将前置至交易备案环节。

第三，从紧实行差别化住房信贷政策，加强个人住房房贷管理，对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。购房人在申请贷款时还应承诺首付款为自有资金，违反承诺则作为失信行为信息纳入上海市公共信用信息平台。

总结暴涨原因

发布会上，上海市住房和城乡建设管理委员会主任顾金山介绍了上海房价上涨的情况，并主要将原因归结为四点。

一是流动性相对宽裕，一线城市楼市成为游资主要去处，信贷、股市方面的资金转移楼市，外地一些二三线城市资金流入比较多。2015年下半年尤甚。

二是上海本地的刚性需求快速发展，同时带动了本来没有预期买房者提前入市。330新政还有2016年政策实际上也对房地产上涨情况有相关作用。

三是供求关系，刚需改需，投资性需求也回潮了。商品住房供应、可售面积有所下降，和需求大量增加造成矛盾。

四是部分企业违规操作，如房地产开发商和中介机构通过P2P的平台，令一些没有能力购买的人群通过首付贷等产品可以进入房市。这助长了投机和投资行为，助长了金融风险。甚至有部分交易通过登记不过户的形式规避了限购。

政策点评

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从此次发布会的规格来看，属于上海历年房地产市场调控中相对较大的一次。包括住建委、规土局、工商局、金融服务办等层级的管理部门联手进行的政策调控，体现了上海市政府对于房地产市场调控的决心，也说明后续房地产市场的管理需要具备一个长效的、全方位的监管体系。这既是对目前上海房价过快上涨的一个积极回应，同时也是上海房地产市场竞争力提升的一个有效保障。

严跃进称，本次政策调整最大的变化，或者影响力最大的一个内容是，非本市户籍居民购房缴纳个人所得税或社保的年限，从过去缴两年变为五年。此前各类流传版本中也有过说法，但普遍认为不会执行或不会有如此大的力度。而现在来看，政策管控的强度比预期明显要大。上海现在正在积极学习北京楼市的治理方式，限购政策收紧的模式和北京已经相同。

深圳上海领涨房市

近一年来深圳、上海等地房价涨幅明显，引发关注。3月6日，全国“两会”上海代表团开放日中，上海市委书记韩正表示，住房是特殊的商品，必须调控，但调控必须通过科学的、符合市场规律的手段。最近一段时间，上海出现非理性过热的市场情绪抬高了房价，这对房地产市场的健康发展不利，对一些违法违规扰乱房地产市场的行为要依法严肃惩处。

就在政策发布前一天，根据《上海观察》的报道，韩正在上海市委常委会上指出必须认真贯彻落实中央对全国房地产市场“因城施策”的管理要求，按照房地产市场发展的客观规律和特大型城市发展的客观规律，从上海实际出发，加强调控力度。

一位股份制银行董事长认为，上海楼市的调整一直有自己的节奏；冷市调热、热市调冷，这是非常难得的真正差异化的住房政策。

近几个月以来楼市上涨也催生出很多投机性购房者，他们借助部分金融机构为其提供的首付贷等高杠杆金融产品加入购房大军。随着监管的紧急风险提示，市场上原本从事首付贷的地产中介和P2P平台已经陆续停止或者调整这类业务。