抵押房屋上的租赁法律关系该如何处理？

日常生活中，我们常常会抵押一部分财产，换取一定的金钱或利益，用来谋求更多的财富。但有时候，抵押的财产上面会有其他的法律关系。例如房屋被抵押前曾用于出租，这时，抵押权和租赁权就会发生交集。这样的事情并非罕见，如果遇到此类事情，应理性、合法地处理。

抵押权和租赁权的关系

以房屋等财产抵押的，在设定抵押权前，有时该财产上已存在租赁法律关系。比如某甲将房屋抵押给乙前，已将该房屋出租给丙使用。这种事先存在的租赁关系是否继续有效呢？

从理论上讲，财产租赁属于债权的范畴，根据物权优先于债权的原则，财产所有权人将已出租的财产转让给第三人的，第三人取得财产的所有权的同时，承租人的租赁权即归于消灭。承租人可以要求出租人承担债务不履行的责任，但不能向出租财产的买受人要求继续履行租赁合同，因为承租人与买受人不存在租赁合同关系。

但是，随着社会经济的发展，为了保护承租人尤其是不动产承租人的利益，维护社会稳定，现代各国民法都逐渐采取了增强租赁权效力的作法，将“买卖击破租赁”规则转为“买卖不破租赁”规则，即租赁关系成立后，即使出租人将出租物转卖给第三人，该原已存在的租赁关系仍对买受人有效，承租人仍然可以向受让人主张租赁权，受让人取得的是一项有租赁权负担的财产所有权。

我国担保法和合同法也采取了“买卖不破租赁”的规则，担保法第48条明确规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”合同法第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”物权立法过程中有的同志提出，“买卖不破租赁”是处理所有权与租赁权的基本原则，抵押人将已出租的财产抵押的，不论是否告知承租人，原租赁合同都是有效的，因此，物权法没有必要规定“告知承租人”。

抵押权人何时可以主张租赁合同无效

抵押权是指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人未履行债务时，债权人依照法律规定的程序就该财产优先受偿的权利。不转移抵押财产的占有，无碍于抵押人对抵押财产的使用，抵押人可以充分利用该物的使用价值，创造物质财富，强化其履约能力。出租抵押财产是使用和收益的一种形式，因此，在不损及抵押财产价值的情况下，应允许抵押人出租抵押财产。但是，抵押权人对抵押财产有控制权利，抵押人未经抵押权人同意，不得处分抵押财产。

《担保法》解释第66条规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”从中可以发现，承租人如果要承担不利后果，他必须知道该财产已经抵押。这样对于抵押人何时主张租赁合同无效，要考虑到承租人是否善意。

若出租人与承租人恶意串通，抵押权人知道租赁权存在，即可主张该租赁合同无效。《合同法》第52条第二款规定：恶意串通，损害国家，集体或第三人利益的合同无效。出租人的恶意可能导致或者已经导致抵押财产的价值减少，所以为了防止抵押权受到侵害，只要抵押权人知道或者应当知道租赁权存在是就可主张该合同无效。

若承租人是善意的，即出租人未告知该财产已经抵押。抵押权人只能在抵押权实现时主张确认合同无效。因为侵权行为的损害要求是现实的、确定的，不能通过主观的揣度去认定一种行为是否构成侵权。在未至抵押权实现时尚不能确定租赁权是否必然有损抵押权，如承租人与出租人可以通过协商变更租赁期限。因此，为有效的保护出租人、承租人的利益，抵押权人主张合同无效的时间需要根据不同的情况而定。

随着经济的发展，为了维护承租人的合法权益，我国法律设立了“买卖不破租赁”的规则，这是法律的进步。不过，对于抵押后的财产再出租的，抵押权人对该财产有控制权。因此，日常生活中遇到此类问题时，应具体问题具体分析，可以咨询专业律师，通过法律途径解决。