二手房交易中买方的法律风险及应对

二手房交易是百姓改善自身住房需求的重要途径，但二手房交易涉及的资金量大，百姓对交易流程及交易风险缺乏认识，现实中又有许多没有资质、鱼龙混杂的中介服务人员充斥市场，种种现象已经给交易各方造成极大的困扰。尤其是对交易中的买方，其可能承受的风险最大。

二手房交易中买房的法律风险

二手房交易中与买方可能产生关联的法律关系主要涉及以下五种：

1、买方与中介之间的居间法律关系。买家与中介签订居间合同，中介向买家提供居间服务，作为回报买家向中介支付中介服务费。

2、买方与卖方之间的房屋买卖法律关系。双方签订房屋买卖合同。

3、买方与银行之间的借款法律关系。双方签订贷款合同。

4、买方与税务机关之间的行政征收法律关系。缴纳税款是法定义务。交易中涉及买方的税种主要有：“契税、印花税、房产税”等。

5、买方与房地产交易中心之间的行政确认法律关系。实际上就是二手房交易的最后阶段，买卖双方到房地产交易中心办理房屋产权转移登记手续。

除上述五个法律关系以外，还有一个至关重要的关系对买方产生影响，虽然它不能称作“法律关系”，但在这里我还是把它称为第六种“关系”。即：政府的房产调控政策。在上海具体表现为“限购”政策和“限贷”政策。从发展趋势来看，这些政策可能会有所调整，但到目前为止它们仍然在发挥着作用。

在二手房交易过程中上述六种法律关系都可能产出相应的法律风险，但最主要的可能出现法律风险的地方是：1、买方因违反房产调控政策导致交易失败；2、买方与中介之间产生纠纷，导致交易失败；3、买方与卖方之间产生纠纷，导致交易失败。

买房应对法律风险的措施

上述二手房交易中针对买方的三种最主要的法律风险，买方可以采取一些措施以降低、减小风险。

1、针对买方因违反房产调控政策导致交易失败的风险应对

最好也是最可靠的办法是买方在决定购房前对自身是否符合政府住房调控政策进行自我审查。其中包括对是否符合“限购”政策和“限贷”政策进行审查。对这些政策的具体规定在这里不做论述，很容易查到也很容易理解。需要强调的是，买方千万不要把审查的希望寄托在中介身上，因为中介往往会为了促成交易对买方作一些虚假承诺。

2、针对买方与中介之间产生纠纷导致交易失败的风险应对

买方首先应当核验中介服务人员的资格证书，一个没有从业资格的人为买方提供中介服务对买方来说就是最大的风险。其次应当核验中介公司和中介服务人员在房地产管理部门的备案手续和注册手续证明。买方可以非常方便的在房地产交易中心主办的房地官网上直接查询相关信息。再次，买方应当在签订居间合同前与中介就中介费的标准、支付方式等问题进行明确。最后，买方要对居间合同进行认真的审查，对于中介已经确认的承诺要一条不漏的书面写进合同内，固定双方的权利和义务，约定的越明确，买方的风险就越低。

3、针对买方与卖方之间产生纠纷导致交易失败的风险应对

买方与卖方之间产生纠纷是二手房交易中最常见的风险。买方在交易时可以从四个方面进行审查。

（1）买方应当对交易房屋的权属情况进行形式审查。主要是要求卖方出示房屋的产权证原件进行审查，同时到交易中心对房屋登记信息进行审查，核实登记信息与产权证原件上的信息是否一致。判断产权证的真伪以及出卖人的身份信息。

（2）买方应当对交易房屋的共有情况进行审查。两人以上共有的，应当要求共有人在房屋买卖合同上签字，或出具同意转让的书面证明。同样，卖方有配偶的，应当要求其配偶在房屋买卖合同上签字，或出具同意转让的书面证明。卖方没有配偶的，应当要求其提供单身证明。

（3）买方应当对卖方在交易房屋中的权利是否收到限制进行审查。如：交易房屋是否被司法机关或行政机关查封；卖方本人是否具有行为能力；交易房屋是否设定了抵押权或者其他他向权利；交易房屋的承租人、共有人是否已经放弃了优先购买权；交易房屋内是否有长期租赁合同或者有无法在短期内迁移的户口等等情形。上述种种风险买方无力自己审查的，也可以委托专业的律师代为审查。

（4）买方应当对交易房屋的质量进行审查。有的买方对房屋质量的要求较高，要求不能有任何瑕疵；有的买方则没有这么高的要求。因此，对房屋质量的审查应当结合买方自身的特殊需求进行判断。但是如果交易的房屋出现墙面漏水、墙体开裂、房屋沉降、结构缺陷等问题相信是没有哪个买方愿意购买的。最后买方应当特别注意房屋内是否有违章搭建、擅自改变房屋结构的现象。因为，出现这种情况很可能会有不能办理房屋产权过户的风险。

二手房交易过程中买方的法律风险远不止上述所讲到的这些，但作为普通百姓来说，如果能做到上述这些应对措施，一定可以避免和减少交易中可能产生的法律风险。