商品房退房，可以索赔吗？

住房是大家普遍关心的问题，买房都得很慎重，但是也不确保小心翼翼之下买的商品房是符合自己心意的，于是就有可能退房，但是退房并不是那么简单的，因为开发商即使是知道符合退房条件也不愿意损害自己的权益。更别说商品房退房后向开发商索赔了，真可谓是难上加难啊。那怎么样才能向开发商索赔呢，我们应先从商品房退房的情形开始了解。

商品房退房情形

从目前法律来讲，退房条件主要包括约定条件与法定条件两种。一般来说，如果合同双方在购房合同中已约定退房事宜，可依协议行事；也可对照《合同法》的相关规定申请退房。目前常见的退房情形如下：

（一）房屋面积误差超过3%

如果房屋面积误差比绝对值超出3%，购房人要求退房并要求退赔利息的，法院会支持购房者。

（二）房屋质量不合格

出现这种情况，首先是开发商难以拿到《竣工备案表》，无法交房。或者是房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。

（三）房屋质量导致严重影响使用

根据最新司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人要求退房并要求开发商赔偿损失的，法院也会支持。

（四）开发商把房子抵押

如果开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或卖给购房人后，又把房子抵押给他人，购房人查明后，就可以要求退房。

（五）合同约定的其他情形

根据意思自治原则，房屋买卖合同双方可以约定能够退房的其他情形。

退房后能否向开发商索赔

根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》适用双倍赔偿的相关规定，符合以下几个条件：

（一）所购房屋必须属于该《解释》调整范围内的商品房。

根据规定，并不是所有的房产纠纷都适用惩罚性赔偿条款，该条款调整的仅仅是房地产开发企业开发的商品房买卖合同纠纷。所以如果购房人购买的不是商品房，退房时要求“双倍赔偿”，也就很难得到法律支持。

（二）出卖人欺诈和恶意违约必须属于《解释》规定的适用惩罚性赔偿责任的五种情形。

这五种情形分别是：

1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；

3、订立合同时，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

4、在订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

5、订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

（三）必须导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，买受人无法取得房屋。

按《解释》的规定，上述五种情形必须导致该商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除，无法取得房屋时，买受人才可以在请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失之外，请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

另外根据《合同法》第116条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款，不可同时适用。若是购房人的原因导致退房，开发商有权不退还定金；但若是开发商的责任，购房者可获得双倍赔偿。

实践中，由于购房者相对开发商来说，处于弱势地位，所以大多数只能自己吃闷亏。但我们应在买房时了解相关规定，运用法律的武器维护自身合法权益。因此，尽管退房后再向开发商索赔听起来是十分困难的，但只要符合上述三个条件之一，就能实现了。