二手房买卖支付房款时，需警惕这些法律风险

在二手房交易过程中，出卖人为了保护自己的利益，一般都要求买受人先支付部分房款，然后办理过户手续，余下的房款在房产交易中心受理之后或者房屋契税交纳完毕之后支付，但是作为买受人也有一个担心如果支付了部分房款之后，房子不能过户，不能取得产权，那就比较麻烦了。因此，不论是买受人还是出卖人，都应在买卖二手房时，警惕关于房款的这些法律风险。

一、买方资金安全风险

二手房买卖合同往往是买方先支付定金、再签署正式的买卖合同、然后按照合同约定支付首付款、买方按揭贷款合同审批通过后办理房地产转让、银行放款给卖方、办理房屋交接，支付尾款。但是，在办理房地产转移登记之前，买方已付的首付款是否安全与卖方息息相关，在房屋买卖合同纠纷中，由于卖方的原因引起的纠纷之一就是房屋买卖过程中，卖方房屋被司法查封，这时买受方可能血本无归，因为这种情况往往是卖方对外有巨额的债务，无法清偿。尤其是对存在多次抵押的房屋、已被司法查封的房屋以及卖家明显过分低于市价的房屋，千万不要因为便宜，购买这些房屋，因为大多数买受人对于购房并不专业，这些背后的风险你无法控制。因此，作为买方应对卖方尽量做到更多的了解，同时建议通过资金监管来规避风险。

对于卖方房屋存在银行抵押贷款的，并且该贷款需要使用买方的首付款用于结清房贷，一定要在合同中约定专款专用，并陪同卖方办理结清贷款办理抵押注销的手续，以免首付资金被挪用，而银行贷款未还。

也就是说，如果交易双方放弃资金监管，坚持自行交付房款的，可能面临的风险包括但不限于：房屋出卖人无法取得全部房款，房屋购买人无法取得房屋所有权、亦无法追回已经支付的房款等。

二、申请贷款不能及时通过银行审批的法律风险

很多二手房买卖合同纠纷都和买方迟迟不能获得银行贷款有关，买方的银行贷款存在三种情形：

1、贷款申请延期通过审批的法律风险

申请贷款延期通过审批，可能会导致买卖双方办理房地产转移登记的时间延期，而房地产转移登记的时间往往和双方的违约责任息息相关，因此贷款延期通过审批，可能会面临相应的违约责任。

2、贷款不足的法律风险

对于资金充裕的购房人来说，贷款不足可能没有太大的法律风险，不足的部分可以用现金来支付。但是，对于资金有限，需要足额贷款的购房人，若银行贷款不足，可能将面临支付不能，会直接导致买卖合同履行不能，从而需要依约向卖方承担违约责任。

3、贷款根本不能通过银行审批的法律风险

这种情形是一种极端情形，一般是买方的信用状况出了问题，或买方的收入过低，银行评估后认为不能按时还款，因而拒贷。这种情形的法律风险不言而喻，一般都会导致合同解除，并且向卖方承担违约责任了结。

基于以上银行贷款的法律风险，作为买方，应做好充分的预案，可以在合同中约定若贷款不足多少金额，或银行拒绝贷款，则房地产买卖合同解除，双方互不承担违约责任，同时要约定卖方的配合义务，卖方应根据合同的约定向买方提供银行贷款所需的材料，包括但不限于身份证、户口簿、结婚证等复印件材料，并明确约定卖方延期或者拒绝提供上述材料导致贷款审批期限或贷款不能的法律责任；作为卖方，有必要对买方的贷款申请期限作相应的约定，若买方在规定的期限内不能获取银行贷款，应承担何种法律责任，直至合同解除。

三、逾期付款的法律风险

房屋买卖中，买方逾期付款是产生纠纷的根源之一，在房屋买卖合同中买卖双方一般都会约定的买方逾期付款应承担的违约责任，逾期超过一定的期限，卖方有解除合同的权利等条款，因此，提醒买方务必按约履行付款义务，避免承担违约责任。

即便房屋买卖合同中没有约定违约责任，当买方违约时也应依据法律法规的规定向卖方承担违约责任，若导致买卖合同的目的不能实现的，作为卖方可依法解除合同。我国《合同法》第107条规定了一方不履行合同义务或者履行不符合约定的，承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；第112至114条也规定了承担其他违约责任后的损失赔偿问题，该条款即是买方逾期付款承担违约责任的法律依据。另外，对于违约金的计算方式标准，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第24条第4款就明确规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”

四、款项支付先后顺序法律风险

在房屋买卖合同中，通常遇到这样的合同条款：甲、乙双方应于某年某月某日之前办理共同前往某某房地产登记部门办理交易过户。而付款条款中却是这样约定的：房价款人民币X元，于办理交易过户当日支付给甲方，也有这样的约定：贷款不足部分应于交易过户当日交付给甲方。

这样的约定极易产生纠纷，到底是买方先付款，还是卖方先配合办理过户手续，谁也说不清，实践中经常发生类似的问题，因此，为避免产生这样的纠纷，应综合合同的其他条款，明确约定付款的时间节点，以避免产生争议。

价款支付条款是房屋买卖合同的核心条款，是买方履行合同的最核心义务，买方的一切违约行为均和价款支付有关。因此，在签署合同前，买方应衡量自己的支付能力及资金来源，自己的银行资信状况以及收入状况，确保贷款申请能够及时通过银行审批，规避法律风险。