二手房卖家不再坐地起价，二手房交易流程及风险防范

近日，各地纷纷出台房屋限购政策以抑制炒房现象，3月以来，全国楼市开始新一轮调控措施，多地新楼盘价格也随之松动，购房者的观望情绪也日趋浓厚，出手更为谨慎。同时，由于近期二手房价格涨幅超过新房，因此也成为此轮调控的主要目标，不少二手房中介门店的业务量大幅下滑，业主的报价也不再坐地起价。但是，相对于购买新房，购买二手房的交易流程更为复杂，风险也相对较高。那么，购房者应如何交易二手房？防范交易风险？

 

新房：购房者观望情绪浓厚 二手房：卖家不再坐地起价

 

3月以来，全国楼市再出新一轮调控措施，据不完全统计，目前已有60多地加码楼市调控。近日，记者走访京津冀、长三角、珠三角以及中部多地楼市发现，各地政府正切实履行楼市调控主体责任，千方百计实现“房价环比不增长”，开发商也开始“割肉让利”，在新房降价空间打开的同时，购房者的观望情绪日益浓厚。

 

记者采访发现，目前地方住建部门普遍采用限制高价楼盘入市、控制预售证发放节奏等“限价”手段以缩减成交量，保证新房价格“环比不增长”。

 

记者调查发现，因预售证审批不下来而延期推盘的项目不在少数。“原打算去年底开盘的项目，但审批的销售价格跟我们的预期差距较大，所以到现在还没推。”一位开发商表示。

 

迹象显示，多地新楼盘的价格开始松动，但同时，购房者的观望情绪也日趋浓厚，出手更为谨慎。

 

据上海中原地产数据显示，3月份上海新建商品住宅成交面积同比下滑66.5%，为5年来同期最低。

 

“现在市场进入了博弈期。房企推盘上仍偏保守。未来是否会出于业绩和资金压力，降价跑量，还有待进一步观察。”易居智库研究总监严跃进说。

 

今年以来全国数十城市升级楼市调控措施，由于近期二手房价格涨幅超过新房，因此成为此轮调控的主要目标。记者近日走访北京、广州、上海、厦门、成都、河北等地发现，新政出台后，不少二手房中介门店的业务量大幅下滑，购房者从火烧眉毛似的找房、“抢”房，到心平气和地议价和观望，业主的报价也开始有所松动，不再“坐地起价”。

 

针对近一段时间二手房市场出现过热行情，各地“升级加码”的楼市调控措施中，提高购房门槛、“认房又认贷”、提高二套房首付比例、限制“假离婚”、遏制“学区房”炒作、不动产权证未满2年不得上市交易等政策，对二手房交易降温产生了比较明显的作用。

 

年初以来，在北京市海淀区创业的李先生一直为换房而焦虑。“孩子大了，想换一个大点儿的房子，但看着卖家的报价说涨就涨，我们全家人都在恐慌中看房、选房。”李先生说，政策出台后，业主“坐地起价”的情况没有了，房源也不那么紧俏了，有选择的空间和时间了。

 

链家数据分析，调控新政对客源端影响明显，最近一周新增客源增速环比下降33.2%，后期二手房成交量将会出现进一步下滑。（河北网）

 

二手房的交易流程

 

随着新一轮限购政策的出台，二手房房源不再那么紧张，购房者有了更多的选择空间。那么，二手房作为现房，其交易流程自然有别于商品房交易，具体的流程为：

 

第一、签委托书。先到代理公司求盘，先签订一纸《委托书》，这可保障代理公司和顾客双方的利益。

 

第二、档案查册。这是买卖双方有了明确的购买意向及目标价格之后，代理公司会先进行查册，这完全是对客户负责，包括查证该出售的房子物业产权是否清晰，是否可以正常上市交易，有否被法院查封被抵押等背景资料。该环节是非常关键的，买家应向代理公司问清楚该产权的查证具体情况，最好有一定的依据证明。

 

第三、签临时合约。经过查证之后，由买卖双方及代理公司共同签署《临时买卖合约》。之后，代理公司便可拿着业主的房产证复印件到房管局测绘所晒图，这主要用于为买家制作新的房产证。

 

第四、办理按揭。个人在购买售房人具有房屋产权证、能在市场上流通交易的住房或商业用房时，自己支付一定比例首付款，其余部分以要购买的房产作为抵押，向合作机构申请贷款。

 

第五、预约过户时间。银行按揭办好之后，交易双方备齐所需缴交的资料申请登记。

 

第六、交齐税款和楼款。按预约的缴税时间，缴纳有关的税费并过户。

 

第七、领取房产证。办理完以上六个步骤后，只需领取房产证，过户手续就完成了。

 

二手房交易风险如何防范

 

有些购房者通过中介联系二手房房源，而中介为了销售房屋有时会隐瞒该房屋真实情况。所以，作为购房者就有必要注意相关事项，以此防范购房风险。

 

第一、房屋手续是否齐全

 

房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以，最好选择有房产证的房屋进行交易。

 

第二、房屋产权是否明晰

 

有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

 

第三、交易房屋是否在租

 

有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

 

第四、土地情况是否清晰

 

二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说，如果按同地段土地使用权为70年商品房的价格来支付，就不太经济了。

 

第五、市政规划是否影响

 

有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解房屋的详细情况。

 

第六、福利房屋是否合法

 

房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

 

第七、单位房屋是否侵权

 

一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

 

第八、物管费用是否拖欠

 

有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气，即天然气、暖气、煤气费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情而购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。

 

第九、中介公司是否违规

 

有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。

 

第十、合同约定是否明确

 

二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

 

相对于购买新房，二手房交易流程较为复杂，涉及的利益主体也更多，所以，购房者须明确相关交易流程。此外，购房者购买二手房，大多通过中介联系房源，这在一定程度上确实可以节省时间和人力，但是，省心省力的同时，也会增加相应的法律风险，这些风险就需要购房者自己加以甄别，并采取相应防范措施。最后，购房款对大多数家庭来说是一笔不菲的支出，所以，购房者一定要时刻提高警惕，谨防上当受骗。