二手房交易过程中应注意的风险

近些年，房屋交易市场一度呈现火爆局面，伴随着人们对于房屋需求的增加，二手房交易也一路飙升；由于二手房有着完善的配套设施，较低的交易价格等优势，也促使其受到人们的青睐；但看似简单的二手房交易，其中间也存有许多无法确定的因素，若不将其调查清楚，很可能会将自己带入纠纷的漩涡。

其一，将自己已找到的房源进行产权审核，当找到房源后就要去核实房产的状态，可以选择去当地的房地产交易中心进行查询；有许多房屋或许已被查封，亦或该房产属于多人共有，以及存在其他对于房屋交易的限制性条件。若发生上述情形时，即使已经完成房产交易，也会给房屋购买人造成不利的影响。

因此，在买二手房前，我们要仔细查看业主的房产证，特别注意房产证上的署名。如果有两个人，在签订合同时就必须要有两个人的名字。我们还要看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等。同时，在进行二手房交易前，购房者还应当审查司法机关有无依法裁定，决定查封或者以其他形式限制二手房权利的情况。此外，还应当审查该房屋是否被抵押等情况，若有抵押，则应当取得出卖人已经通知抵押权人的书面证据或者取得抵押权人等他项权利人书面同意转让的证明。

其二，对于房产的权益归属审核明确时，双方可以就房产的买卖签订正式合同；对于合同的内容应有一个明确的规定，尤其是涉及到房屋地址、建筑面积、房屋的价格、付款时间、付款方式、交楼时间以及违约责任；同时，若还涉及到房屋内的物品时，须在合同上注明物品名称、品牌、新旧程度等。此外，若标的房屋的原业主存有按揭情形时，双方还应对此做出明确具体的说明。

其三，注意对该二手房是否有优先购买权的审查；根据我国法律规定，共有二手房买卖时，在同等条件下，二手房共有人享有优先购买权。已经出租的二手房买卖时，在同等条件下，二手房承租人享有优先购买权。如果没有取得优先购买人的放弃优先购买权的书面文件，购房者可能会因此而导致购房合同无效。故此，如果承租人放弃优先购买权，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。

其四，一般情形下，在购买房屋时，买方往往会缴纳一定的定金，而定金最好交由银行监管；买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。在房屋交易成交前会有很多不确定因素，买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或约定高额违约金，提高违约成本。但定金或违约金不得高于成交金额的20%。

第五，房屋过户，依据我国相关法规的规定，办理房屋过户需到房产所在地的产权登记中心，交易双方需带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同。为了能够有效的规避风险发生，双方可在购房合同中约定：若在过户中因业主原因房产遭到查封，那么视为业主违约，必须承担违约责任。同时，还应对一些意外事件以及不可抗力事件的风险进行约定，依据民法精神，在产权转移前由转让人承担，产权转移后由受让人承担。也就是说过户后房屋出现损害等风险，是由买方承担的，所以买方需要在过户前仔细确认房子是否有质量问题。

房屋交易过程中往往会涉及到诸多环节，无论进行哪一环节，尤其是作为购房人应注意相关文件及证据的保存，一旦发生违约情形时，因证据充分，买方也可较为及时的主张自己的权益。同时，建议购房者可以就买房的情况与房产相关人员进行沟通，并咨询他们的意见，必要的时候可以请专业人士进行把关，尤其是在签合同的时候，尽量把自己的风险降到最低。