购买“大龄”二手房 按揭贷款限制多

郑州一购房者因无法履约合同被判解除

购买房龄达到30年的二手房，在按揭贷款时遭遇限制导致无法履约，河南省郑州市一购房者将中介及房主告上法庭，要求双倍返还定金。12月2日，郑州市惠济区人民法院审结这起买卖合同纠纷，一审判决解除双方签订的房屋买卖合同并返还定金。

今年3月，李子栋同阳光中介公司及房主赵金利签订了房屋买卖合同。合同约定，赵金利将位于郑州市的70平方米的房屋一套卖给李子栋，房款总价为56万元，李子栋自合同签订时支付定金5000元，该定金在立契前暂时由阳光公司代为保管。

合同同时约定了购房款的支付方式：李子栋与房主赵金利签订合同后，应共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续，李子栋按合同申请贷款的比例支付首付款，其余价款用银行贷款支付。

随后，按照合同的约定，李子栋向阳光公司支付了5000元的购房定金。但就在李子栋办理房屋贷款手续时，银行工作人员告诉他，由于李子栋购买的房屋建于1985年，至合同签订时的2015年房龄已达到30年，房屋房龄太长，按照政策最长只能贷款9年，贷款额度最高只有23万元，这与李子栋预期的贷款20年，最高贷款额度32万元有着不小的差距。李子栋多次找到阳光公司及房主赵金利进行协商，却始终没能达成一致意见。李子栋于是放弃了贷款，合同因此不能继续履行。

8月27日，李子栋向法院提起诉讼，要求解除其与阳光公司及赵金利间签订的房屋买卖合同，阳光公司双倍返还其定金1万元。

法院审理认为，原告李子栋与被告阳光公司及被告赵金利签订的房屋买卖合同系三方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效协议。因该合同已无法履行，致使双方不能实现合同目的，故原告李子栋请求解除合同，符合相关法律规定，应予以支持。

据此，法院遂依法判决解除原、被告签订的房屋买卖合同，被告阳光公司返还原告李子栋定金5000元。

■法官说法■

该案承办法官说，在二手房买卖交易时，根据现行政策，二手房的房龄会直接影响到贷款的年限和利率。房龄较长的二手房，还有可能面临难以申请银行贷款的风险。因此，市民在二手房交易的过程中，要注意留心该房屋的房龄情况，以避免不必要的法律风险。如本案中，原告李子栋由于不熟悉相关贷款政策，购买了房龄为30年的二手房后，导致因经济负担过重而不得不放弃购房。不仅浪费了自身人力、物力，为讨要定金不得不将对方告上法庭，还有可能错过最佳的购房时机。购房者在签订房屋买卖合同时，要注意在显著位置中明确注明该房屋的房龄，同时在合同中明确约定买家有权依据合同法的规定变更或解除购房合同，并可要求赔偿损失，以便在今后面临矛盾和纠纷时，能够有效维护自身的合法权益。