浅析名为联营实为租赁合同的法律问题

前言:

随着我国市场经济的高速发展,城市外来人口流动加剧，对房屋的需求也逐渐提高，但由于房价的日益上涨,故而房屋租赁已经是每时每刻都在发生的一项普遍经济活动,并与我们的现实生活息息相关。目前房屋租赁市场飞速发展,出现在房屋租赁活动中的纠纷也越来越多,本文以房屋租赁市场中出现的“名为联营实为租赁”为视角，从法律角度浅析名为联营关系实为租赁关系纠纷中出现的法律问题。笔者以一则名为联营关系实为租赁关系的案例入手，先论述联营与租赁法律关系的特征，进而说明名为联营实为租赁合同的效力认定以及法院管辖法律问题。

一、案情简介

2015年8月12日张大爷将所有的房屋租赁给李大爷，并签订《房屋租赁协议》，2016年1月1日李大爷以案涉房屋经营使用权与王大娘联合经营服饰，双方签订了《联合经营协议》，该协议约定联合经营期限为2016年1月1日至2020年10月4日，每年王大娘须向李大爷支付盈利款100万元，且约定王大娘在经营期限内，除不可抗力因素外，均不影响李大爷的盈利款收入。在《联合经营协议》履行过程中，因案外第三人原因导致案涉房屋漏水，王大娘以李大爷未尽到房屋维修义务拒绝交纳租金，为此，李大爷诉诸法院，王大娘在庭审中称该协议名为联营实为租赁，由此庭审中产生的争议焦点：联营法律关系的认定、名为联营实为租赁合同的效力以及法院管辖。

二、本案涉及的法律问题

1、名为联营实为租赁合同的认定

1990年11月12日开始施行的最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》（法（经）发〔１９９０〕２７号）（以下简称“《解释》”）第四条关于联营合同的保底条款问题对于该类型合同的认定方面以及名为联营实为借贷行为的效力作了明确规定，以下笔者就该类型合同的认定为进行简要的分析：

《解释》第四条第一款规定：“联营合同中的保底条款，通常是指联营一方虽向联营体投资，并参与共同经营，分享联营的盈利，但不承担联营的亏损责任，在联营体亏损时，仍要收回其出资和收取固定利润的条款。保底条款违背了联营活动中应当遵循的共负盈亏、共担风险的原则，损害了其他联营方和联营体的债权人的合法权益，因此，应当确认无效。………。从《解释》第四条第一款可以知晓保底条款之所以无效的原因是保底条款违背了联营法律关系的关键特征，即共负盈亏、共担风险的原则。

具体到本案中，李大爷与王大娘签订的《联合经营协议》约定的在经营期限内，除不可抗力因素外，均不影响李大爷盈利款的收入，明显不符合联营法律关系的共负盈亏、共担风险的特征，实际是由王大娘自担风险、自负盈亏，因此，本案中，虽然李大爷与王大娘双方签订了《联合经营协议》，但双方约定李大爷不参与经营、不承担风险，由王大娘自主经营、自负盈亏，上述约定并不符合联营合同的基本特征，实际上，李大爷将案涉房屋租赁给王大娘经营使用，并收取固定利润，完全符合租赁合同关于出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的特征，即《联合经营协议》中的约定名为联营，实为租赁，应认定为租赁合同。

2、名为联营实为租赁合同的效力认定

《解释》第四条第二款对于名为联营实为借贷行为的认定以及效力问题作了明确规定，但对于名为联营实为租赁行为的效力问题没有作出规定，以下笔者就名为联营实为租赁行为的效力问题进行分析：

《解释》第四条第一款明确规定了联营合同中的保底条款，通常是指联营一方虽向联营体投资，并参与共同经营，分享联营的盈利，但不承担联营的亏损责任，在联营体亏损时，仍要收回其出资和收取固定利润的条款。保底条款违背了联营活动中应当遵循的共负盈亏、共担风险的原则，损害了其他联营方和联营体的债权人的合法权益，因此，应当确认无效。该保底条款应当确认无效的前提是基于该合同为联营合同，但从上本文第一部分分析可知，案涉《联合经营协议》实为租赁合同，而并非联营合同，相关保底条款实际系关于租金约定的条款，保底盈利款则实为租金。因此，不能以该保底条款而认定该类型合同无效。

具体到本案中，《联合经营协议》实际上是李大爷将案涉房屋转租给王大娘的行为，由此，产生的法律问题是本案中李大爷的转租行为是否取得了出租人即张大爷的同意或者追认，因此，认定《联合经营协议》的效力问题需要分两种情况：第一，张大爷事先同意或事后追认了李大爷的转租行为；第二，张大爷禁止转租或者事后不予追认该转租行为。本案中，虽然张大爷与李大爷签订的《房屋租赁协议》约定了禁止转租条款，但事后张大爷对于李大爷的转租行为进行了追认，因此，法院认定该案涉《联合经营协议》由合同双方自愿签订，系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，合同双方均应谨守合同义务。

3、名为联营实为租赁合同的管辖确定

《解释》第二条对于联营合同纠纷案件的管辖问题作了明确规定，即⑴法人型联营合同纠纷案件由法人型联营体的主要办事机构所在地人民法院管辖；⑵合伙型联营合同纠纷案件由合伙型联营体注册登记地人民法院管辖；⑶协作型联营合同纠纷案件，由被告所在地人民法院管辖；⑷上述联营体的主要办事机构所在地或者注册登记地人民法院管辖有困难的，由被告所在地人民法院管辖。

《民事诉讼法》第三十三条规定：“下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；………。《民事诉讼法司法解释》第二十八条第二款之规定：“农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。”从上述法规可知，房屋租赁合同纠纷属于专属管辖范围，应当由不动产所在地人民法院管辖。

本案中，《联合经营协议》第十五条约定：“双方未能协商一致，任何一方均可向有关部门提起仲裁”。显然，根据《仲裁法》第十六条、第十八条之规定，虽然双方在《联合经营协议》中约定了仲裁条款，因该约定对仲裁机构约定不明且未能达成补充协议，因此，该仲裁条款无效，应当由不动产所在地人民法院管辖。

若《联合经营协议》约定：“在履行合同过程中产生争议时，向某仲裁委员会提请仲裁（该市仅有一家仲裁机构）”，且双方对合同约定的发生争议向某仲裁委员会提请仲裁，没有异议。如果双方约定仲裁条款违反了专属管辖原则，则该仲裁条款是否有效？

笔者认为，专属管辖是《民事诉讼法》对人民法院审理民商事案件的管辖规定之一，而提请仲裁的仲裁委员会应当由当事人协议选定，且仲裁不实行级别管辖和地域管辖。根据《仲裁法》第三条规定“下列纠纷不能仲裁：（一）婚姻、收养、监护、扶养、继承纠纷；（二）依法应当由行政机关处理的行政争议”，而本案双方发生的是房屋租赁合同纠纷，不属于该条款规定的不能仲裁范围。而且《民事诉讼法》第三十四条规定的约定管辖不得违反级别管辖和专属管辖的规定，仅限于当事人选择与争议有实际联系地点的人民法院管辖的情况，并不涉及当事人选择将争议提交仲裁解决的情，因此，即使双方约定的仲裁协议违反了专属管辖原则，该仲裁协议仍然有效。

总结

合同各方是否共同出资、共同经营、共负盈亏、共担风险是认定联营合同与房屋租赁合同两类法律关系的最根本特征，该类型合同若是双方真实意思表示且不违反法律行政法规强制性规定，应当合法有效，双方理应按照合同内容履行义务。确定法院管辖是程序公正的具体体现，因此，法院在审理该类型合同时须确定其是否有管辖权、是否约定管辖违反了级别管辖和专属管辖，最终，在实体上能够实现公平正义，从而可以构建和稳定和谐的房屋租赁市场秩序。

作者简介：李辉律师  四川神咏（成都）律师事务所

工学学士  法律硕士  专利代理人

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