• 【发布单位】80902
• 【发布文号】沪府发[1993]44号
• 【发布日期】1993-12-25
• 【生效日期】1993-12-25
• 【失效日期】--
• 【文件来源】
• 【所属类别】地方法规

关于出售公有住房的暂行办法

 关于出售公有住房的暂行办法
 
（1993年12月25日上海市
 人民政府沪府发＜1993＞44号文转发）
 为进一步深化住房制度改革，促进住房商品化和住房建设发展，建立与社会主义市场经济体制相适应的住房制度，改变住房建设投资由国家、单位统包的体制为国家、单位、个人三者合理负担的体制，根据本市已进行的出售已租住公有住房试点的实际情况，按照国务院有关加快城镇住房制度改革的文件精神，制定本办法。



 第一条 合理确定售房价格，向高收入职工家庭出售公房实行市场价，向一般收入职工家庭出售公房实行微利价。鉴于目前一般收入职工家庭的经济承受能力，现阶段实行标准价，作为逐步过渡到微利价的决策价格。



 第二条 出售公有住房，应贯彻购房自愿、产权归己、维修自理、逐步做到整幢出售的原则，并对认购住户在购房政策上给予优惠。



 第三条 凡独用成套的公有住房，均可向符合分房条件的职工和承租居民户出售。但列入旧城改造规划、产权归属未定和具有历史保护价值的房屋以及市政府认为不宜出售的房屋除外。

 向符合分房条件的职工出售新分配公有住房的数量，一般应不低于每年分配住房总量的30％。

 向承租居民户出售已租住的公有住房，一般应在同幢居民户愿意购房者达30％以上时方可进行。



 第四条 按标准价购买公有住房的对象为符合分房条件的职工和具有本市常住户口的公有住房承租人或其同住成年人。



 第五条 公有住房出售的标准价，由负担价和抵交价两部分组成。

 一套两居室新住房的负担价，按全市双职工家庭年平均工资的一定倍数确定，一九九四年定为3倍；抵交价按全市双职工家庭夫妻两人平均工作年限内积累的由单位资助的住房公积金贴现值的80％计算。一九九四年出售的新住房标准价每平方米建筑面积为532元。随着经济的发展和职工收入的提高，每年对标准价进行调整，并逐步向微利价过渡。

 公有住房出售时再将标准价连乘以地段、朝向、层次等增减系数和成新折扣率（详见附件）。

 住房的成新折扣率为每年2％。



 第六条 对购房者给予以下优惠：

 （一）售房人可对购房职工给予工龄折扣。每年工龄折扣的数额，按抵交价除以全市双职工家庭平均工作年限计算。

 （二）原“试点规定”中给予的一次性优惠，可暂予维持，以后逐年取消。

 （三）购房者仍可按规定享受住房补贴。

 （四）购房者免缴房产税、契税，并缓征地租。



 第七条 对出售的公有住房（含新分配公有住房、已租住公有住房、套配房）的实际售价，根据职工收入和物价指数情况，每年由市住房制度改革办公室确定最低限价。

 职工按标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次，购房的建筑面积按国家和市人民政府规定的分配住房的控制标准执行，超过标准部分实行市场价。



 第八条 鼓励职工购房一次性付款。购房人以现金一次付清全部购房款的，可给予适当的一次性付款折扣。根据当前的政策性贷款利率与银行存款利率，一九九四年的一次性付款折扣率定为20％；申请分期付款的，首期付款不低于实际售价的30％。



 第九条 对公有住房的出售人，给予免缴营业税、预算调节基金和能源交通基金的优惠。



 第十条 按标准价购买公有住房，购房者拥有全部房屋产权。但购房款未付清或购房后未住满五年者，不得出售、出租和转让；在此期间，购房者需要转让该住房的，可退还给原出售人，其购房款按退房当年标准价重新计算后，由出售人退还购房人。购房款已付清、购房后已住满五年者，其住房可进入房产市场出售、出租和转让，收益归己，但须按规定补交土地出让金和有关税费。该住户今后的自住房需自己负责从房产市场上获得。



 第十一条 购买公有住房按下列程序进行：

 （一）在确定出售的范围内，由出售人或房屋所在地的房管部门向住户宣传购房办法，住户同意购房后，即可办理购房手续。

 （二）需购房者与房屋所有人签订房屋买卖合同，付清购房款后，由市房产登记发证办公室发给房屋所有权证。



 第十二条 房屋维修责任和维修费用按下列规定分摊：

 （一）室内维修由购房人自理。

 （二）住房的共用部位和电梯等共用设备以及公共设施的维修，由全幢房屋所有人共同承担，费用在房屋维修基金中提取。

 （三）住房的共用部位、共用设备以及公共设施，凡属人为损坏的，由损坏人修复或赔偿。

 （四）住房建筑以外的道路、上下水管道、窨井、化粪池、路灯、绿化等公共设施的管理、维修、养护办法，暂按现行管理体制执行。



 第十三条 高层住宅水泵、电梯的运行费，由全幢房屋所有人按建筑面积合理分摊。在公有住房出售的起步阶段，由购房人和出售人按一定比例共同承担；随着住房制度改革的深化和职工收入的提高，逐步提高购房人承担的比例，直至全部自理。



 第十四条 房屋维修基金按下列规定筹集：

 （一）多层住宅的购房人在购房时首期按标准价的2．5％缴付房屋维修基金；出售人一次性从售房款中按标准价的10％缴付房屋维修基金。

 （二）高层住宅的购房人在购房时首期按标准价的2．5％缴付房屋维修基金；出售人一次性从售房款中按标准价的20％缴付房屋维修基金。

 高层住宅水泵和电梯等共用设备的大修和更新费用，原则上由全幢房屋所有人按建筑面积合理分摊。在公有住房出售的起步阶段，由出售人从售房款中一次性提取一定比例的费用，用于电梯和水泵等共用设备的大修和更新。

 上述维修基金由房屋自管组织负责专户存储（按居民个人储蓄利率计息），专项使用。以后再需筹集维修基金时均由房屋所有人分摊。



 第十五条 地区政府应帮助购房人成立房屋自管组织，自行管理物业或由自管组织委托物业管理部门管理。



 第十六条 市房管局直管公有住房出售后，由房管部门负责核收售房款，解交市公积金管理中心，专项用于住房建设、旧房更新改造和管理维修。

 单位自管公有住房出售后，由原产权单位负责核收售房款，专项用于单位住房建设、旧房更新改造和管理维修。



 第十七条 本规定由市房管局、市住房制度改革办公室组织实施并负责解释。



 第十八条 本规定自发布之日起施行。市政府以前发布的有关规定有与本规定不一致的，以本规定为准。





 附件  公有住房出售价格的增减系数和成新折扣率



 一、增减系数

 房屋出售价格的增减系数根据出售房屋所处的地段和房屋的层次、朝向确定。具体标准为：

 1、房屋地段等级分为甲、乙、丙、丁、戊五个等级。地段等级增减系数为：甲级130％，乙级115％，丙级100％，丁级85％，戊级70％。

 甲级地段：南至复兴东路、西藏南路、肇周路、徐家汇路、肇嘉浜路到徐家汇；西至徐家汇、华山路、江苏路，向东折入愚园路，再向北折入乌鲁木齐北路；北至新闸路，向北折入石门二路、恒丰路、天目西路，再过共和新路旱桥、虬江路、宝山路、四川北路、江湾路、大连西路；东至欧阳路、四平路、溧阳路，沿虹口港至黄浦江边；

 另外包括徐家汇、曹家渡、提篮桥、老西门地区。

 乙级地段：甲级地段向外，东至腾越路、隆昌路、营口路；北至走马塘、国康路，延伸到东体育会路（杨浦、虹口区与宝山区交界外），再沿东体育会路至大连西路、中山北路；西至中山西路（徐汇区与闵行区交界处）；南至黄浦江边。

 丙级地段：甲级、乙级地段向外的市区部分（闵行区、宝山区除外）；已开辟和将开辟的住宅小区（如长风、田林等）。

 丁级地段：闵行区、宝山区；卫星城镇（如金山、安亭等）。

 戊级地段：郊县城镇。

 2、房屋层次增减系数为：底层98％，顶层96％，二层100％，其他层次102％。

 3、房屋朝向增减系数为：朝南向102％，朝东向100％，朝西向95％，朝北向92％。

 二、成新折扣率

 房屋成新折扣率是指房屋使用年份与房屋耐用年限之比。房屋成新折扣率每年为2％，不满一年的零数按一年计算。