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非法转租有哪些法律后果?非法转租的合同效力如何认定?

时间:2019-09-19 18:00:00 来源:法律投稿
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非法转租有哪些法律后果?非法转租的合同效力如何认定?很多在外地租房的消费者对于租房的一些法律法规意识非常淡泊,或者说是根本不了解,大部分的消费者认为自己租的房子还可以在租赁期间转租给其他人,但是我们要明白一点,如果没有征得原始房东允许的情况下,这样的做法是违法的,就算转租出去所签订的合同也是非法转租合同,因此对于非法转租合同需要承担哪些法律后果呢?非法转租的合同效力如何认定呢?下面和小编一起去了解一下吧!


非法转租有哪些法律后果?


一、非法转租的法律后果非法转租是指承租人未经出租人同意而进行的转租。在非法转租中,承租人的转租行为是违法行为,承租人应赔偿出租人因此所受的损害,出租人也有权终止合同。非法转租时,当事人之间发生如下法律后果:


二、转租人与次承租人之间租赁合同发生债权的效力,因而租赁合同可以有效,转租人负有使次承租人取得对租赁物为使用、收益权利的义务,因转租人不能使次承租人取得使用、收益的权利,次承租人有权向转租人请求损害赔偿。


三、出租人与承租人之间,因承租人转租为严重违约行为,出租人有权终止合同,并得请求损害赔偿;出租人不终止合同的,租赁关系仍然有效,不因承租人的转租而受影响。


四、出租人与次承租人之间,次承租人的租赁权不能对抗出租人在出租人终止租赁关系时,出租人完全可以直接向次承租人请求返还租赁物。但如出租人不终止租赁关系,可否向次承租人主张权利?依日本判例及德国学说,出租人虽不终止租赁关系,也得以所有权为由,对于次承租人请求排除妨害。

QQ截图20190911162153.png

非法转租的合同效力如何认定


在未征得原房屋所有权人同意的前提下的房屋租赁,承租人擅自转租所订立的转租合同的效力主要有三种观点:


一、无效。我国《合同法》第224条规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失”,“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同”。


二、效力待定。合同法51条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效”。无权处分行为属效力待定行为。承租人擅自将占有、使用权转让他人,实际是非法处分他人财产所有权权能的行为亦属无权处分,是效力待定行为。



三、有效。租赁合同为诺成性合同,双方意思表示一致即有效成立。出租人无权要求解除转租合同。


因为租赁合同和转租合同是两个不同的法律关系,基于合同相对性原理,出租人无权直接要求解除承租人和次承租人之间的转租合同。我国《合同法》第224条的规定,并未规定未经出租人同意转租无效,该条款仅赋予了出租人在未经其同意下的对原合同的解除权。


如原租赁合同对转租问题未明确约定情况下,承租人擅自转租,如对出租人的利益未造成损害,依合同自由原则及合同的相对性原理,则承租人与次承租人双方合意的达成的合同为有效合同。但该合同的履行问题上要受到一定的约束,出租人可解除与承租人的租赁合同,其解除合同的效力直接导致转租合同终止。


以上是“非法转租有哪些法律后果?非法转租的合同效力如何认定?”的相关信息,想了解更多合同制度的相关知识请关注好律师网合同制度法律专题栏目。

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