房屋征收时，被征收房屋的价值如何确定？

　城市房屋征收中，被征收人最关心的热点问题就是被征收房屋价值如何确定，被征收房屋价值的评估结果直接关系被征收人的切身利益。实践中，对被征收房屋的价值如何确定？

　　裁判规则

　　1.评估机构根据房屋所有权证登记的房屋用途和建筑面积等内容出具的分户评估报告可作为补偿依据，被征收人拒绝履行配合协助义务导致无法评估的，应承担不利后果——孙**诉浙江省舟山市普陀区人民政府房屋征收行政补偿案

　　本案要旨：被征收人拒绝履行配合与协助的义务导致无法评估，在此情形下，评估机构根据房屋所有权证登记的房屋用途和建筑面积等内容，结合涉案房屋外围勘查情况，以征收决定公告之日为评估时点，对涉案房屋进行评估，并出具分户评估报告，程序并无不当。故被诉房屋征收补偿决定可将上述分户评估报告作为补偿依据。在决定中载明被征收房屋的装饰装修及附属物经入户按实评估后，按规定予以补偿，保护了被征收人依法可能获得的权利。

　　案号：（2016）浙行终626号审理法院：浙江省高级人民法院来源：最高人民法院发布人民法院征收拆迁典型案例（第二批）2018.5.15

　　2.被征收房屋价值补偿中的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产——高**诉新疆维吾尔自治区北屯市人民政府、北屯市住房和城乡建设局行政赔偿案

　　本案要旨：根据规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。这里的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。涉案被征收房屋为土木结构，住宅用途，而其提供的预售商品房买卖合同中购买的房屋为框架结构，商服用途，明显不属于类似房地产。故对被征收人的补偿价格远低于市场价格的主张，法院不予支持。

　　案号：（2017）最高法行申6352号审理法院：最高人民法院来源：中国裁判文书网 发布日期：2018-03-21

　　3.国有土地上被征收房屋价值评估时点的确定应当结合《征补条例》有关“公平补偿”条款，作统一的法律解释——居*等3人诉福州市鼓楼区人民政府房屋征收补偿决定案

　　本案要旨：对法律法规中有关“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日”的规定，应当结合《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关“公平补偿”条款，作统一的法律解释，而不能静止、孤立、机械地强调不论征收项目大小、征收项目实施日期、以及是否存在市、县级人民政府及其职能部门的单方责任，也不考虑实际协议签订日或者补偿决定作出日甚至实际货币补偿款支付到位日的区别，均以征收决定公告之日作为评估时点。

　　案号：（2018）最高法行再202号审理法院：最高人民法院来源：中国裁判文书网 发布日期：2019-01-03

　　4.土地使用权系评估被征收房屋价值时应考虑的因素——范**诉天津市河北区人民政府征收补偿决定及天津市人民政府行政复议案

　　本案要旨：对于涉案院落面积是否应予补偿的问题，根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条关于“被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素”的规定，土地使用权系评估被征收房屋价值时应考虑的因素。

　　案号：（2018）最高法行申8607号审理法院：最高人民法院来源：中国裁判文书网 发布日期：2019-04-22

　　5.房屋征收范围内标准样本住宅房屋的评估应按照法定程序选定价格评估机构，并以房屋征收决定公告之日作为评估时点——周**诉江苏省泰州市海陵区人民政府房屋行政征收案

　　本案要旨：房屋征收补偿安置方案中房屋征收范围内标准样本住宅房屋的评估价，系用于确定被征收房屋价值的依据之一，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收评估办法》规定程序选定价格评估机构，并以房屋征收决定公告之日作为评估时点则更加合理。

　　案号：（2018）最高法行申2079号审理法院：最高人民法院来源：中国裁判文书网 发布日期：2018-08-13

　　司法观点

　　1.评估被征收房屋价值的考虑因素

　　（1）区位。是指某一房屋地理位置，包括在城市或区域中的地位，与其他地方往来的便捷性，与重要场所的距离，周围环境、景观等。区位因素是指所在地的自然条件与社会、经济、行政因素相结合所产生的特征并对房地产价格产生影响的因素。在一定意义上，区位因素分析就是土地价格的分析，其中可分为两部分，一部分是由绝对地租所决定的土地价值，一部分是由级差地租所决定的土地价值。后一部分主要是由后天因素形成的环境起主要作用，前一部分主要取决于城市平均地价水准。此外，城市规划对土地价格会产生明显的中长期结构性调整作用。

　　（2）用途。指被拆迁房屋所有权证书上标明的用途，未标明的，通常以产权档案中记录的为准，未记录的，以实际用途为准。实际用途的界定以规划部门是否批准，是否取得合法手续为准。主要有住宅与非住宅之分。住宅包括普通住宅、公寓、别墅等。非住宅分为经营性与非经营性两类，前者包括写字楼、商业营业用房、通用厂房、仓储用房、交通枢纽用房等；后者有行政、事业单位以及非营利公共设施用房。

　　（3）建筑结构。通常分为框架、钢、钢混、砖混、砖木、木、简易结构。建筑物的外观、风格、布局、施工质量等，对房屋价值会产生一定影响。

　　（4）新旧程度。也可称为折旧率，如按照有关规定，通常住宅为70年、厂房为50年、商用为40年，在此基础上核出折旧率，再结合建筑结构作出基本的限制性要求。具有保留价值的历史、文化、风貌等建筑不受折旧期限制，以建筑文物实际评估为准。

　　（5）建筑面积。目前可以分为建筑物整幢面积、单元面积、套内面积。就具体征收补偿关系而言，主要分为套内建筑面积和分摊的公有建筑面积。但从实际情况看，建筑面积有时是有水分的，房屋的大小往往要同时考虑使用面积。目前，计算建筑面积的两个主要规则是《建筑面积计算规则》和《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》，这两个规则属于国家标准。

　　此外，影响被征收房屋价值的其他因素还有房屋楼层、朝向、装修和原有设备的拆装损失情况等。

　　（摘自：江必新主编，《国有土地上房屋征收与补偿条例理解与适用》，中国法制出版社2012年出版，第184-185页。）（注：本观点中《建筑面积计算规则》已失效。）

　　2.被征收房屋的价值的确定

　　要确定被征收房屋的价值，首先要对被征收房屋价值有个全面的认识，具体来说要注意以下两个方面：一是不能将其理解为仅仅指建筑物本身的价值。因为任何建筑物都必须依托土地而建立，建筑物所有权人必须依法取得一定的土地使用权，才能在土地上建造建筑物。因此，被征收房屋价值除建筑物本身价值外，还包括其所占用土地的建设用地使用权价值。二是在评估被征收房屋价值时，评估对象在范围上只包括合法的被征收建筑物及其占用范围内的建设用地使用权和其他不动产，而不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。

　　被征收房屋的补偿价格不得低于房屋征收决定公告之日类似房地产的市场价格。被征收房屋的类似房地产，是指与被征收房屋处在同一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、新旧程度、档次、权利性质等方面相同或者相似的房地产。在评估实践中，类似房地产的市场价格应当通过搜集评估时点近期类似房地产的实际成交价格，剔除偶然的和非正常因素以后计算得出的价格。被征收房屋的价值评估通过市场化的方式进行，由具有相应资质的房地产价格评估机构，按照国家规定的房屋征收评估办法评估确定。为了避免出现评估价格低于市场价格而损害房屋被征收人的问题，征收房屋的价值补偿不低于市场价格，并且实际上可以高于市场价格。

　　（摘自：李静编著，《国有土地上房屋征收与补偿条例注释全书：配套解析与应用实例》，法律出版社2015年出版，第145-146页。）

　　法律依据

　　1.《国有土地上房屋征收与补偿条例》

　　第十七条　作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

　　市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

　　第十九条　对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

　　对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

　　房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

　　第二十条　房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

　　2.《中华人民共和国城市房地产管理法》

　　第三十四条　国家实行房地产价格评估制度。

　　房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。

　　3.《国有土地上房屋征收评估办法》

　　第十四条　被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

　　被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

来源：法信