在没经过全区业主同意，前期物业公司可以将小区公共用房对外出租吗?

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您的这个问题涉及三个法律关系：首先是物业公司与业主之间的关系，依照物业管理法第二条规定，业主和物业公司之间是委托合同关系，据此双方的权利义务应依约定享受及履行。本法第第二十一条规定，在业主选聘物业管理企业之前，建设单位代为选聘，第二十二条、第二十三条规定建设单位制定的业主临时公约不得侵害物业买受人的合法权益，并应当将临时公约向物业买受人明示。据此如果您买受的房屋所在居住区房屋尚属于建设单位，适用后述规定；如果已经售出也适用前述规定。
其次小区房屋及配套公共设施所有权归属。依照本法与物权法建筑物区分所有权之规定，小区公共设施由业主共有，未出售前属于建设单位。
第三公共设施的收益如归属。果事实为您叙述为前期物业行为，则应考虑建设单位是否制定临时公约并经业主同意？公约对公共设施使用及其收益分配是否有明定？如果是小区房屋已出售，那么建设单位应当退出对小区的管理，该小区管辖权应移交业主（业主委员会）。
第四业主权利被侵害之请求权基础。综上分析，区分两种小区所有权归属状态，如果业主合法权利遭受侵害，业主可分别依照契约责任和侵权责任维护自身权益，可诉请建设单位物业公司承担违约责任赔偿损失或请求停止侵害赔偿损失。


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物业将公共房屋出租，业主该如何维权？
消费者与开发商签订房屋买卖合同，购买房屋属于业主专有部分，除此之外的建筑物楼道、电梯间以及园区道路、绿地等公共部分，原则上属于全体业主共有。根据《物权法》的相关规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有，全体业主享有共有和共同管理的权利。
最高人民法院在司法解释中明确，利用共有部分从事经营性活动、处分业主共有部分等属于《物权法》第七十六条第一款第七项规定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，因此，利用小区公共用房进行经营活动需由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
小区公共部分的所有权属于全体业主，物业公司只是接受委托对小区进行管理和维护，无权代替业主擅自处分共有房屋。如果物业公司或其他人擅自处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，业务可以向人民法院提起诉讼，请求其排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失。
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小区公共用房属于全体业主共同享有，物业在全体业主或业主委员会没有授权之前没有权利私自出租出售以及其他经营性和非经营性活动！这里得分情况而论：1、小区入住率达不到一定比例，所住全体业主表决占不到全体业主的半数以上时，开发商（小区未售出房产产权人即为业主）可以授权物业代为行使一定权利，此情况下物业的行为视为全小区业主同意；2、小区已经成立了业主大会，成立了业主委员会，那么小区内所有属于业主们共同所有的产权的出租、出售、质押等所有的行为均得通过业主委员会的同意或业主大会表决通过，小区物业无权行使该权利！如果小区物业给全体业主造成损失的全体业主可以要求其进行赔偿！


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关键是前期入住率是否达到绝对多数而可实现表决权？是否成立了业委会代表业主？一般是要求物管公司账目公开，收益归业主共有，其仅提取管理费。?


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物业管理用房不行，其他非专属用途房屋可以出租，租金收入扣除物业公司管理费用后归全体业主共有。?


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当然不可以呀，业主们把业委会开起来！?


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根据物业与业主委员会签订的合同来定！?


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这要看你的物业服务合同的约定。?