卖房时隐瞒露台将被拆除被判返还露台价款

盛女士将自己的房屋出售给刘女士，因刘女士未退还物业保证金和结算剩余物业费，盛女士将刘女士诉至法院。后刘女士提起反诉，称盛女士在卖房时，未告知其露台系违章建筑将被拆除的事实，导致现在无法使用该部分露台，要求盛女士返还露台部分购房款和支付违约金。日前，海淀法院审结了此案，判决刘女士支付盛女士物业保证金10万元和物业费427.8元，盛女士返还刘女士购房款38.4万元。

盛女士诉称，其通过房屋中介将房屋出售给刘女士，双方办理了房屋过户和物业交接手续，房屋交付后，刘女士一直未返还物业费用保证金和结算剩余物业费，经多次催要后仍未支付，故诉至法院，要求刘女士返还10万元物业保证金和结算剩余物业费427.8元，同时支付违约金2000元。

刘女士辩称，当初购买盛女士房屋，是看中了房屋的露台部分，露台装修豪华，且当时盛女士向其重点介绍露台装修情况，并以此为卖点，为此，刘女士支付了比市场价多64万元的价款购买了此房屋。本以为露台是开发商赠送给顶层业主的，但事后才得知30多平米露台部分是违章建筑，即将被拆除。后刘女士通过物业了解到，盛女士在卖房前收到违建露台将被拆除的通知，但在房屋买卖过程中恶意隐瞒该事实，盛女士不得因违法行为而获利，故不同意刘女士的诉请，特提起反诉请求，要求返还露台部分购房款64万元，同时支付违约金12万元。

盛女士对于刘女士的反诉辩称，双方的买卖合同明确标注了建筑面积，露台是在约定出售面积之外，并非合同所载明的房屋面积。刘女士在签约之前，就已经实地详细了解了房屋实际情况，房屋中介也向其详细介绍了房屋情况，刘女士是在完全自愿的情况下签订的合同，自己不存在隐瞒和欺诈，刘女士也没有多付购房款，故不同意刘女士的反诉请求。

房屋中介公司作为第三人当庭陈述，当初看房主要是盛女士在介绍房屋装修情况，其公司向刘女士提示了露台是加建部分，但公司当时不知道加建露台部分将被拆除，该加建露台比房屋主体结构高出一层，明显可以看出是加建的，整个房屋的价款协商没有做拆分，因为露台进行了封闭装修，当时双方协商的最终房价考虑到了露台有部分价值。

法院经审理后认为，关于本诉，根据双方合同约定，物业费用结清当日支付物业保证金，房屋交付前发生的物业费由出卖人承担，交付后发生费用由买受人承担，现盛女士要求刘女士支付上述钱款，符合事实及法律依据，予以支持；但要求支付违约金的诉请，于法无据，不予支持。关于反诉，根据已查明的事实，双方签订的房屋买卖合同，不仅包含了房屋产权证书上载明的建筑面积同时也包含了露台加建部分，现露台加建部分无建设规划手续，且被相关执法部分定性为顶楼违法建设并要求整治拆除,盛女士在卖房前对露台部分需拆除已明知，但未如实告知刘女士，刘女士在购房时对露台系加建部分亦明知，故双方对此后果均负有相应的过错，盛女士应承担主要责任，刘女士应承担次要责任。基于以上事实，盛女士应将因露台加建部分所得的房屋价款，依据其承担的主要责任返还刘女士，但刘女士要求盛女士承担违约责任的请求，于法无据，不予支持。最终，法院判决刘女士支付盛女士物业保证金10万元和物业费427.8元，盛女士返还刘女士购房款38.4万元。

宣判后，双方均未上诉。