地源热泵未使用能否免收物业费

一业主购买某小区住宅，因未实际装修入住，主张以未使用为由，拒交地源热泵系统运行费引发诉讼。3月25日，随着南通市中级人民法院终审判决的送达，这起物业服务合同纠纷案落下帷幕。法院认为业主对建筑物专有部分以外的共有部分，不得以放弃权利不履行义务，判决业主给付物业公司拖欠的地源热泵系统运行费2000余元。

23年，物业公司与开发商签订前期物业服务合同，约定开发商选聘物业公司提供前期物业管理服务事宜。

24年，业主陈某向开发商购买某小区住宅，房屋面积177.48平方米。25年，开发商向陈某交付房屋。交接时，物业公司向被告发放了前期物业服务手册等相关文件。前期物业服务手册中载明，地源热泵系统基本运行费用（试运行）暂按0.12元/天*建筑面积*220天/年含维护费，在交房之日交纳，实行预收费制，代收代交。陈某在手册上签名确认。房屋交接后，陈某至今未装修及实际居住。

物业公司多次向陈某催缴地源热泵系统基本运行费，但陈某认为，其未实际使用和享受，不应缴纳该费用。由此，双方发生争议，无法统一，物业公司一纸诉状将陈某告上法庭，要求陈某支付拖欠三年的地源热泵系统运行费2000余元。

审理后认为，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务。本案中，业主陈某接受房屋时，签字认可了物业公司发放的前期物业服务手册，应当视为其认可物业公司对其收取地源热泵系统运行费。物业管理作为一个特殊服务业，服务对象有大众性，案涉小区已投入运行使用，陈某不得以未使用拒交地源热泵系统运行费。遂依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》等相关规定，作出前述判决。

一审判决后，业主陈某不服，提出上诉。南通中院审理后认为，原审判决认定事实清楚，适应法律正确，应依法予以维持。遂依照《中华人民民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，终审判决驳回上诉，维持原判。

【法官点评】

本案的争议焦点在于，业主陈某未实际装修入住情况下，是否应缴纳地源热泵系统运行费，即业主在未使用和享受建筑物专有部分以外的共有部分物业服务时，是否应支付相关费用。

通常情况下，权利义务具有一致性，享受权利才承担义务，但法律存在特别规定时，应当另当别论。《中华人民共和国物权法》第72条第1款规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享受权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。地源热泵系统作为建筑物专有部分以外的共有部分，业主对该共有部分享受权利，并承担义务。即便其放弃权利，也应履行义务。业主以其未使用和享受为由，拒不缴纳地源热泵系统运行费，不符合法律规定。本案中，业主陈某在接受房屋时，签字确认物业公司发放的前期物业服务手册，应视为其认可物业公司对其收取地源热泵系统运行费。故法院依法作出的前述判决是妥当的。当然，从公平原则出发，可酌情降低业主承担费用比例。

本案的发生提醒人们，权利和义务具有相对性，但又不绝对对等，当法律对义务另有特别规定时，放弃享受权利是权利人的自由，但不能以此来对抗义务的承担。