“一房二卖”的处理原则

“一房二卖”的处理原则

一房二卖是指卖方先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出售给两个不同的买家。一般来说，买卖双方一旦签订正式的购房合同，买方就是房屋的合法占有人。但如果卖方同时与多方签订合同，那么在众多买方中就只能有一人获得该房屋的使用功能。

不动产的物权变动应当依法进行登记才能发生法律效力；未经登记，不发生法律效力。国家对不动产实行统一登记制度。但当事人之间转让不动产的合同，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。根据上述原则，如果房屋所有权人将房屋卖给多人，且均签订买卖合同，买卖合同均有效。但不动产的物权变动，必须以登记为必要条件，而不能认定合同生效必然导致不动产物权变动。基于上述理由，“一房二卖”情形下，未办理房屋过户手续的买受人仅对出卖人享有债权请求权，不能对抗已办理房屋过户手续的买受人依法取得物权的效力。

当出现“一房二卖”的情况时，常见的处理原则如下：

1、已经办理房屋所有权转移登记的优先。

2、均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的次之。

3、均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋的，应综合考虑各购房人实际付款数额的多少及先后顺序、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。

法律法规

1、中华人民共和国物权法（2007）第九条【不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第十四条【登记效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

2、第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要

（二）关于一房数卖的合同履行问题

审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。

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