房地产投拓——处理旧改项目的另一个有意思的思路

房地产投拓——处理旧改项目的另一个有意思的思路

不少地方还能做旧改，而且是一二级联动的旧改，把项目拆迁完毕后通过设置强排他的条件（包括不限于带资格或协议报名、设定安置要求等），或者直接就是通过补交出让金完成土地确权及变性。

政府愿意对外让出旧改的原因，一是慑于财政压力，要铺开做旧改不容易，必须引入社会投资，但既然要引入社会投资，就必须迎合社会投资人的需求；二是慑于改造难度，在村社力量比较强的地区，让社会力量介入旧改，达成企双赢也是一种可行的办法。

一、常规的旧改问题解决思路

拿到旧改问题，第一步就是排期，将动迁的政策、流程、融资方案等全部理顺，然后排布时间计划，明确各阶段需要企业、政府应该承担的事项；第二步就是算账，在假设动迁时间和土地挂牌时间的基础上，计算动迁成本、动迁现金流等，最后通过假设楼盘未来的售价预期，得出一个预估的利润和利润率。

常规的旧改问题解决思路，还是从做这个项目的角度来看的，通过拆迁完毕后获取开发，来获得收益。

但是有很多的不确定性，比如动迁的金额就估不准，动迁的时间、土地挂牌时间就可能会拖延，未来楼盘的售价也可能会有市场的波动变化。往往旧改项目在拿地阶段的利润预测都是非常高的，这也是很多开发商敢赌的信心来源，但是最终做下来的结果却是不赚钱甚至亏损，理由很简单，资金成本吞噬利润、售价又不达预期，两端挤压就亏了。

对于旧改，本公号之前的文章也说了不少，有空可以去翻翻。

二、一个非常规的旧改问题解决思路

我们知道，房地产行业是一个资金杠杆使用非常极致的行业，大部分企业在评判某个项目的时候，都希望自有资金的支付比例越小越好，自有资金现金流回正时间越早越好，最好都用融资的钱，所以往往某个项目利润率很低，但是开发商还是赚的盆满钵满，就是因为自己压根没出钱，都是借来的钱。

现在问题回到旧改项目，作为一个典型的旧改项目，只要企业成为了项目的旧改主体单位，一般就已经锁定了这个项目。作为项目本身而言，锁定项目并不需要投入多少成本，最多就是给政府或者村里打点保证金，绝大部分成本发生都是在启动动迁之后，包括动迁费用、安置房费用以及土地出让金等，这些成本构成了旧改项目的土地成本。

有意思的思路（商务模式）：不拆迁，直接买卖旧改主体。

旧改项目相比招拍挂项目，土地成本上一般是有优势的，毕竟是长周期项目，而且头寸是非常少的，可能花几千万就能锁定一个几十上百亿的土地成本的项目，类似于收购上说的“承债式收购”，只不过“债”是未发生的动迁费用。以后一旦土地价格上涨，因为动迁费用的上涨比例一般还是滞后的，旧改主体的价值就涨的非常快。

一个旧改主体花5千万锁定了一个项目，当时计算下来所有的土地成本加起来是2亿元，包括了安置房建设成本及出让金等，按照周边土地招拍挂行情，拆完后的净地约值3亿元，差不多有1亿的空间。1年后随着地价大幅上涨，这块地值4亿元了，因为旧改安置房部分的成本基本没变，就是村民补充与出让金适度上涨，成本约到了2亿元，差价大幅提高。

然后这个旧改主体的控股母公司，囤了一年啥都没干，就是市场地价涨了，希望把自己旧改主体的公司股权给卖了，作价1亿元，过分不过分？

这个思路也不一定对，但也是一个旧改的运作思路，但他绕过了旧改最难的拆迁部分，小金额把住大资产，最后卖的是旧改权益部分的增值，杠杆放的很大，收益率就很高。

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