160平内算合法面积，其余补偿500/平

小楼房征收，补偿方案公布：160平内算合法面积，其余补偿500/平

农村趣味生活13小时前

长期以来，农村宅基地管理较为宽松，农民建房比较随意。农村房屋普遍面积比较大，有不少自建的多层小楼，动辄四、五百平。一旦面临拆迁，这些房屋也就常常遭遇补偿难题。是按正常房屋面积来赔，还是按地方规定的人均安置面积来赔偿？对于超出的面积，只给几百元/平的材料成本费是否合理呢？

今天拆迁律师就以案释法，为大家科普这个农民朋友关心的农村超面积房屋拆迁问题。

自建小楼遇拆迁，补偿方案公布：160平内算合法面积，其余补偿500/平

当事人刘先生前段时间咨询拆迁律师说，他房屋面积太大，在拆迁的时候遇到麻烦了。“我家700平房子，给出的补偿方案是：160平以内按1:1给安置房，多出的面积只能给点材料费，按500/平补偿。”

这么大面积的房子是不是违建呢？刘先生说：“也没有认定违建，就是说不符合地方的文件规定，超过规定的赔偿面积了。”

这房子是刘先生在2010年修建的，属于砖混结构的多层楼房，也依法办理了宅基地使用权证，此后该房也没有进行改扩建。

此次拆迁，当地征收方采取了房屋安置和货币补偿相结合的方式，每人给40平方安置房，超出的部分给货币补偿。刘先生家符合安置地户口有4人，计可拿160平安置房。但剩余的面积，征收方按照补偿500元/平来补偿。

刘先生强调说，现在他们村非常靠近城区，周边房价在6000-8000元/平。他算了一笔账，他家还有540平房屋面积补偿标准偏低。“按这个标准，我要损失300多万，这个字没法签的。”

律师分析：超面积农房不≠违建

房屋是否违建，主要是看其有无土地、房屋的证件或相关手续。假设有了其中一种证件，那么就说明其建房是具有一定合法性基础的。

刘先生是在批准的宅基地上建设的多层楼房，虽然多达700平，但其房屋建设没有超出宅基地范围，并未超扩建。还取得了宅基地证。

那么其房屋具有一定合法性基础，不能一刀切认定为违建。其房屋应当公平地评估，依法给予合理补偿。

地方征收文件不能高于法律，不应无理由压低补偿

上述案例中，征收方制定了补偿方案，一个户口只允许拥有40平安置房，这没有错。但对于刘先生700平房屋，给了160平安置房后，却对其剩余540平房屋只提供500元/平的补偿，确实不太合理。

根据最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定，征收农村集体土地是…，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持…。

而根据国有土地上房屋征收与补偿条例，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

刘先生房屋所在地紧靠城区，周边已经开发为商品房，属于典型城郊农村。在拆迁时，应当参考国有土地上房屋来补偿，并结合其地段的价值及周边房价补偿。周边房价6000，拆迁补偿给500/平，有悖公平补偿的原则。地方文件不能高于法律。如果房屋具有合法性的基础，就要依法合理补偿。

对于像刘先生这样遭遇的农村被征收人，律师的建议是：对于征收方制定的不合理征收文件，咱们可以先试着协调谈判解决，不行的话，可以申请行政复议或提起行政诉讼来提高补偿。

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