出租人在未通知承租人的情况下与第三人签订的房屋买卖合同有效吗？

问：我与秦某于2012年签订《房屋租赁合同》，约定由我承租秦某位于市中心的商铺，租赁期限为6年。今年3月，秦某在没有通知我的前提下，将商铺以80万元的价格转让给第三人韦某，且韦某交付了全部价款80万元，双方已办理了该商铺的过户登记手续。我得知此事后，即向秦某表示自己也有能力购买此商铺，秦某则表示我们之间并没有约定承租人有优先购买权，并要求我立即搬离商铺。请问：我是否有权主张秦某与韦某之间的房屋买卖合同无效？

广西桂林谢某

答：根据我国物权法第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”当出租人将房屋出卖给第三人并办理了过户登记手续后，第三人已经享有了房屋的所有权。另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”据此，您不能向法院主张韦某和秦某之间的房屋买卖合同无效，但您可以继续使用该租赁房屋直至租赁期满。

作者：广西桂林市秀峰区人民法院