一个项目开发，包含以下几大块

1.项目论证与土地获取

需要完成：项目可行性研究报告（公司）、国有土地使用证（国土局）、建设用地规划许可证（规划局）

《国有土地使用证》是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，受法律保护。

与此同时，也应做好项目定位。很多教材把这项目定位放在获取土地证等之后。我觉得不妥！项目前期的筹划，市场、客户、竞争、价格、产品的定位，经济预算，开发计划、资金流等都得前期做好！

因此，还必须完成项目定位报告（公司）。

2.设计阶段

设计阶段包括方案设计、施工图设计。

方案设计需要完成建筑方案设计、方案文本报规通过（规划局）、项目投资概算

施工图设计需要完成施工图最终蓝图、建筑工程规划许可证（规划局）、目标成本审核、项目预算审核。

建筑工程规划许可证如何得到？设计工作需要多方协调，单体图审查后，总平审查规委会召开，规划放验线后，最后得到改证！

3.项目开工与样板开发

这个阶段就是实施阶段，要得到建筑工程施工许可可证书（建设局）。

如何得到建工程施工许可证书：土地移交后，三通一平到施工总平图、开挖图、全套蓝图、消防审查等，然后得到工程规划许可证、图审通知书、总包监理招标、安监质监备案。

样板区开发就容易的多，确定方案设计，核定单位实施，到验收就可以开放了！

4.项目开盘

这个阶段主要要拿到预售许可证（房管局）

一般所需要的材料有：企业营业执照、企业资质证书、建设用地规划许可证、年度投资计划、国有土地使用权、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、功用基础设施配套证明、形象进度达到预售条件、房屋面积预测报告、银行监督协议、项目总平面图、前期物业备案证明、商品房网上销售数据录入合格证明。

这个过程就是向房管局审查的过程，也是开发商自审的过程。

对于销售和运作，要做好培训，

销售价格、合同、运作营销方式、交付标准都需要定下来！还有和银行协议要签订！

5.施工与验收

这期间主要是和施工单位打交道！在验收的时候，需要得到规划验收合格证书（规划局），所有工程验收整改（项目部）。

五证二书贯穿始终：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设用地工程许可证、预售销售许可证、住宅质量保证书、住宅使用说明书。