北京高端住宅租赁持续缩水 房屋租赁时不得不知的问题

北京一套房子动辄就需数百万，在面对如此高昂的房价时北漂们只能选择租房度日，工资较高的北漂或许会选择高端的住宅，工资低廉的北漂只能选择一般的小区甚至是自建房、地下室。不管您租的是什么样儿的房子，您都有必要了解下房屋租赁的有关问题，以防中介或者是房东欺骗您。

 

北京高端住宅租赁持续缩水 多个项目退市或拆改

 

受跨国公司预算紧缩、内资企业开支监管严格以及北京空气质量问题的影响，以服务式公寓为代表的北京高端住宅租赁市场，整体需求正不断受到压缩，受此影响，市场供应持续缩水。来自机构的统计数据显示，截至2015年末，服务式公寓总存量同比下降5.3%至7430套，总存量连续第三年出现下滑。不少项目不断推迟入市时间，并通过改造为住宅或者写字楼的方式，退出高端租赁市场。

 

多个项目退市

 

“从去年3月第一间公寓拆改成办公区到现在，项目7栋楼中已经有一半完成拆改或者正在进行拆改中”。日前，位于金融街区域的北京金融街公寓的销售负责人这样告诉记者。

 

据其介绍，金融街公寓包括一居室、两居室、三居室等多种户型，承租用作办公使用的客户，会按照写字楼的标准，将现有公寓的非承重墙打通进行重新改造。

 

在合理范围内追求收益的最大化，是该项目将公寓用途改造的主要原因。上述人士介绍，改造成办公空间之后，租金按每平方米计算，这与公寓每月固定的几万元相比，收益更为可观。据第一太平戴维斯最新发布的数据，金融街区域写字楼平均租金高达每平方米每月人民币535.2元，这一数据要远超北京其他所有区域。

 

进行改造的公寓项目不止金融街公寓一家，据高力国际对市场的常年跟踪研究，服务式公寓市场近几年陆续有项目改造为其他形式的物业，譬如，位于望京的福泰酒店公寓改造成写字楼、位于燕莎及朝阳公园区域的盛捷福景苑，也已经改造为住宅进行散售。

 

除此之外，还有一些项目不断推迟入市时间，如盛捷远洋望京服务公寓的计划入市时间，由最初的2014年不断推迟至2018年。

 

分化加剧

 

来自高力国际的统计数据显示，就服务式公寓市场而言，截至2015年末，服务式公寓总存量同比下降5.3%至7430套，总存量连续第三年出现下滑。尽管去年服务式公寓市场需求较2014年小幅提升，但较前几年仍明显疲软。

 

高力国际统计显示，许多服务式公寓运营商正试图通过吸引国内租户或签订更多短期租约，以获得更高的出租率。

 

除了服务式公寓市场低迷之外，第一太平戴维斯华北区研究及顾问咨询部董事熊志坤认为，高端别墅市场也受到需求萎缩的直接冲击。去年第四季度，其入住率同比下跌3.5个百分点至84.2%,租金下跌1.4%至每平方米每月119.9元。

 

当然，也有一部分服务式公寓维持长期稳定的租赁需求并且空置率常年保持在低位，如位于燕莎及朝阳公园区域和CBD区域的某些公寓，由于其交通便利，运营成熟，拥有稳定的来自亚洲及欧美的租户，长期需求稳定。与此同时，小户型公寓更受到市场青睐。

 

据高力国际的统计，2016年将有三个服务式公寓项目计划入市，其中两个位于非核心区域，不过，市场低迷状况或将致使部分项目推迟入市时间。经济放缓预计将对需求及租金水平施加下行压力，李牧预计，或将有更多服务式公寓项目通过改造而退出市场。

 

需求加速疲软

 

仲量联行的相关负责人告诉记者，高端公寓租赁市场需求疲软始于2008年全球金融危机之后，因传统上高端公寓租赁市场的主力为外籍人士以及外资企业的中高层管理人员，随着外资企业在中国业务扩张放缓，对高端公寓租赁的需求也随之增长乏力。

 

“这种需求的减缓从2014年开始表现得更为明显”，李牧告诉记者，北京持续恶化的空气质量成为催化剂，越来越成为跨国外派人员在京工作的一个顾虑，一方面一部分外派人员离京，另一方面外派人员及其家庭来京意愿降低。（京华时报）

 

房屋租赁时不得不知的问题

 

虽说北京的高端住宅租赁在持续缩水，但是北漂们并没减少，他们仍会租一个遮风挡雨的地方，为了防止自己上当受骗租客们有必要了解一些房屋租赁的问题。

 

房屋租赁合同的内容

 

不管是通过中介租房还是通过房东租房，都难免会签订一份书面的租赁合同，此时作为租客的北漂们就需要先了解下租赁合同的内容，以防租赁事宜未约定明确。合同的主要内容为：

 

1、双方当事人的情况

 

合同中应写明出租人和承租人的姓名及住址等个人情况。

 

2、住房具体情况住房的具体位置，写明住房的确切位置。

 

如位于某路某号某室；住房面积；住房装修情况，简要说明住房的墙壁、门窗、地板、天花板、厨房和卫生间的装修情况；配备设施和设备，简要列举住房内出租人为承租人准备的家具、家用电器、厨房设备和卫生间设备等；住房的产权及产权人，写明这套住房为何种产权，产权人是谁，出租人与产权人的关系及是否得到产权人的委托出租住房。

 

3、住房用途。

 

主要说明以下两点：住房是用于承租人自住、承租人一家居住、还是允许承租人或其家庭与其他人合住；住房是仅能用于居住，还是同时可以有其他用途，如办公等。

 

4、租赁期限。

 

由于承租人不希望频繁搬家，而出租人也不希望在短时间内又要寻找新的房客，双方都需要有一段比较稳定的时间，所以需要在合同中约定一个期限。在这个期限内，如果没有特殊情况，出租人不得收回住房，承租人也不得放弃这一住房而租赁别的住房。期限到了之后，承租人将住房退还给出租人。如果承租人要继续租赁这套住房，则要提前通知出租人。经协商，出租人同意后，承租人可继续租赁这套住房。如承租人要搬走，但是没有找到合适的新住处，出租人应酌情延长租赁期限。

 

5、房租及支付方式住房租金由出租人和承租人协商确定，在租赁期限内，出租人不得擅自提高房租。

 

租金的付款方式大致有按年付、按半年付、按季付。如果一次付清较长期限的房租，可以和出租人讨价还价，要求给予一些优惠。但从承租人的经济承受能力角度考虑，按月或按季付款造成的经济负担相对较小。

 

6、住房修缮责任出租人是住房的产权人或产权人的委托人，所以修缮住房是出租人的责任。

 

承租人在租赁前应对住房及其内部设施进行认真检查，保证自己今后能够正常使用。如果在正常使用过程中住房或设施损坏，承租人应及时通知出租人请物业管理公司予以维修。但如果是因为承租人使用不当而造成损坏的，由承租人负责维修或赔偿。出租人无力对住房进行修缮的，承租人可与其共同出资维修，承租人负担的维修费用可以抵偿应交的租金或由出租人分期偿还。

 

7、住房状况变更承租人应该爱护住房和各种设施。

 

不能擅自拆、改、扩建或增加。在确实需要对住房进行变动时，要征得出租人的同意，并签订书面协议。

 

8、转租的约定有的承租人租房的目的并不是自住，而是想通过转租取得租金收入。

 

由于这种转租行为影响到出租人的利益，所以双方应该在合同中对转租加以规定。如果允许转租，双方可以协商确定一个分享转租收入的比例；如果不允许转租，而承租人擅自转租，出租人则有权终止租赁合同。

 

9、租赁合同的变更和终止如果在租赁过程中出租人和承租人认为有必要改变合同的上述各项条款。

 

如租赁期限、租金等，双方可以通过协商对合同进行变更。如果承租人由于工作等的变动需要与他人互换住房，应该事先征得出租人同意，换房后，原租赁合同终止，出租人和新的承租人签订新的租赁合同。如果合同未到期时出租人和承租人中有一方要提前解除合同，则要提前通知对方，并按照合同约定或协商给予对方一定的补偿。如果合同到期，那么该合同自然终止。

 

10、违约责任在签订合同时，双方就要想到可能产生的违反合同的行为，并在合同中规定相应的惩罚办法。

 

房东涨房租如何处理

 

既然是租房子就必然涉及到交房租，但有的房东会以房价上涨等理由来要求涨房租，若租客遇到又该如何处理呢？

 

在租赁期间，房东需要提高租金必须经过租客的同意，否则构成违约。如果租客不接受的话，租客可以要求以原来租金价格继续履行合同。若房东因租客不接受提高租金的请求而强制解约的，租客可以追究房东根本性违约的违约责任。

 

若房东在租赁期内无故涨房租，租客还可以通过向法院起诉，通过诉讼方式维护租客的合法权益。

 

租约到期租客续租时房东涨房租的，如果房东定出了合理的新的租金，而原承租人不同意，那就意味着放弃优先承租权，出租人即可与别人建立租赁关系；如果原承租人同意这些合法的条件，要另行签订租赁合同，将新条件写进去，将原已届满的期限变更为新约定的期限，还应向房管部门登记备案。

 

现实生活中买不起房的大有人在，为了保证自己有一个居住的地方只好选择租房，而有过租房经验的朋友都知道租房时要交押金，而这押金在退房时可能无法全额要回，还有的租客在租赁期间遇到房东收房或卖房的情形。所以说看似简单的房屋租赁实则隐含众多法律问题，为了保障自己的合法权益最好先了解一些有关知识。