抵押房产借钱，带您了解房产抵押的效力

为借钱抵押房产，可能因为遇到出借人、售房代理人、买受人串通，导致房产被低价恶意出售造成重大损失，如今这种通过委托售房、委托收房款等方式抵房借款的情况越来越多。房地产抵押是伴随着我国用权制度改革和房地产业的发展，而产生的一种房地产利用方式，也是融资风险的一种防范措施。

抵押房产借钱，小心恶意出售

为借钱抵押房产，可能因为遇到出借人、售房代理人、买受人串通，导致房产被低价恶意出售造成重大损失；而借钱给人，要求对方抵押房产，也可能因该房早就被抵押给他人或抵押给多人，甚至被查封，导致钱房两空。

如今这种通过委托售房、委托收房款等方式抵房借款的情况越来越多，日前，二中院通报了此类案件审理情况，提醒借款人要有风险意识，如果借款人不按法律规定的要求办理抵押登记，一定要提高警惕，这有可能就是一个陷阱。

法院通报，出借人借钱后恶意串通他人卖房

据统计，2014年、2015年及2016年上半年，二中院先后审理涉抵房借款的房屋买卖合同纠纷案件分别为4件、5件和5件。案件数量不多，但涉及法律问题较复杂，蕴含法律风险较高。据二中院民一庭庭长肖大明介绍，涉抵房借款的房屋买卖合同纠纷案件主要表现形式是，出借人出借一定款项给借款人，要求借款人提供一套房屋并委托出借人代办售房、收房款或过户等事宜，在借款人到期不能还款时，代理人直接将房屋出售，以房款冲抵借款。

通常情况下，双方会办理公证委托书，有的同时办理抵押登记。肖大明表示，实践中，由于房屋价值较高或房价上涨因素，一些出借人甚至恶意躲避还款，故意造成债务人到期无法还债的事实。同时，还经常发现委托售房人与买受人恶意串通、低价转让、循环转账、买受人购买后立即出售变现等情形。此类案件类型主要有两种：一类是出卖人（房屋登记所有权人）起诉买受人与代理人，要求确认买卖合同无效；另一类是相关权利人（如共有权人）起诉出卖人与买受人，要求确认买卖合同无效。

借款人可能钱房两失

肖大明表示，涉抵押房产借款纠纷有几种表现形式，包括交易方式有意规避“流押契约”的禁止性规定；出借方在形式上故意规避法律；房屋所有权人未参与实际交易，导致取证难、维权难；纠纷争议焦点是售房交易是否为恶意串通。肖大明说，在此类案件中，不论用于“担保”的房屋价值本来就远大于债权，还是由于市场变化而在房屋出售时升值，出借人为收回债权而获得了房屋交易价值，显然利益失衡，同时违背了法律规定。这样的交易模式下，交易双方均面临巨大的风险。

首先出借人面临无法收回借款的风险。出借人及售房代理人、买受人及后手买受人共同组成的利益共同体，不论如何精心设计交易流程以规避法律，只要法院发现他们串通起来出售借款人房屋，就可能认定买卖合同无效。出借人不仅面临款项可能无法收回的风险，如果能够查明其故意侵害他人财产权，符合刑法相关规定的，甚至可能因违法行为承担刑事责任。借款人和房屋所有权人面临失去房屋的风险。由于出借人及其相关人之间联络行为隐蔽性强，借款人和房屋所有权人很难取得相关证据，维权的难度和风险非常大。一旦没有证据证明出借人与代理人、买房人恶意串通，借款人和房屋所有权人面临失去房屋、高价房屋被低价出售等风险。（法制晚报）

房产抵押的形式

据统计，2014年、2015年及2016年上半年，二中院先后审理涉抵房借款的房屋买卖合同纠纷案件分别为4件、5件和5件。房产抵押是指产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契抵押即告终结。如债务人不能履行债务，则债权人有权依法处分抵押房屋，并在处分抵押房屋所得价款中优先受偿。房产抵押的形式主要有以下两种：

1、房屋产权和土地使用权的同时抵押。房屋产权和土地使用权的同时抵押，即抵押人以其合法的房屋和该房屋占用的土地使用权结合为一个统一的房地产作为抵押物向抵押权人提供债务履行担保的行为。

2、房产和地产的分别抵押。房产和地产的分别抵押，即抵押人以其合法的房屋和地产作为各自独立的财产而分别抵押给不同的抵押权人，抵押权人行使抵押权时，可将房产和地产并付拍卖，但仅就抵押物卖得的价金优先受偿。

房产抵押的效力

房地产抵押权经抵押双方当事人签订抵押合同并办理房地产抵押权登记后成立，依法成立的房地产抵押权即产生相应的法律效力，不仅在当事人之间设定了相应的权利义务，且对抵押物及与其有关的其他财产权也有影响。根据房地产抵押权效力的对象，可将其划分为对内效力和对外效力。

1、房地产抵押权的对内效力

房地产抵押权的对内效力，简而言之，即房地产抵押权人有就受担保的债权对抵押的房地产优先受偿的权力。房地产抵押权担保的债权范围包括：（1）主债权；（2）利息。包括法定利息和约定利息。由于债务人迟延履行而导致的利息即迟延利息，亦属于房地产抵押权的担保范围；（3）违约金；（4）损害赔偿金；（5）实现房地产抵押权的费用。当事人在抵押合同中对房地产抵押担保的债权范围有约定的，从其约定。

抵押人的行为足以使所抵押房地产的价值减少的，房地产抵押权人有权要求抵押人停止其行为。所抵押的房地产价值减少时，房地产抵押人有权要求抵押人恢复其价值或者提供与减少的价值相当的担保。抵押人对抵押物价值减少无过错的，房地产抵押权人则在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保。

2、房地产抵押权的对外效力

房地产抵押权的对外效力是指房地产抵押权对抵押关系外部有关抵押物的其他财产权的影响，具体包括对房地产的用益物权、其他抵押权和租赁关系的影响。

首先，房地产抵押权是以房地产的交换价值为债权提供担保，抵押物的使用价值对其没有影响，因此无论是在抵押权设定前或设定后，抵押人均可在抵押的房地产上设定用益物权。但用益物权只有在房地产抵押权设定之前已存在并经登记才能具有对抗房地产抵押权的效力。

其次，房地产价值巨大，足以担保数个债权，同时，抵押不移转房地产的占有，因此也有可能在同一个房地产上设定数个抵押权。在同一房地产上设定数个抵押权时，其担保的债权按抵押权设定的先后顺序受偿，顺序相同的则按债权比例受偿。关于房地产抵押权设定先受顺序的确定，应采申请日标准，凡提出房地产抵押权登记申请在先的抵押权，经登记后，其顺位先于后提出申请的房地产抵押权，而不论抵押登记簿所记载的登记日期以及抵押登记证书所载明的日期。

最后，与设定用益物权一样，抵押人可以在已出租的房屋上设定抵押权，也可以将已设定抵押权的房屋出租。房屋租赁关系存在于抵押之前的，房地产抵押权的效力不及于该租赁关系，抵押的房地产拍卖后，原租赁合同对房地产的受让者继续有效。如果将已设定抵押权的房屋出租的，则房地产抵押权的效力及于该租赁关系，房地产抵押权实现，租赁关系解除。

随着我国房地产行业的快速发展，房产抵押也随之得到了发展，房产抵押已逐渐成为一种比较活跃、普遍的融资方式。抵押不必转移标的物，不会妨碍抵押人的正常使用，又为抵押人筹集到了资金。同时，对于抵押权人来说，为所担保的债权提供了保障，符合各方的利益。