街区化政策对业主有哪些影响

近日，中国共产党中央委员会、国务院出台《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中关于优化街区路网结构问题：新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。

从民意上来看，市民一部分赞成拆除，认为可以有效改善交通拥堵情况，缓解城市交通压力，还可以实现公共资源共享；但大部分人不赞成拆围墙，安全保障、环境管理等问题是否能得到有效解决。这个政策的落实需要细化规则。从法律层面上来看，涉及三个问题，第一是拆围墙侵犯的是共有部分即共有人权利的行使被限制；第二是拆围墙是征收小区业主共有部分，变为全民共有，涉及征用补偿的问题；第三是小区安全、噪音、道路维护与绿化的保障问题等。

一、共有权行使受到限制

根据《物权法》相关规定，小区内道路不属于城镇公共道路，产权属于全体业主共有。所以这里拆除的小区围墙属于共有人的权利客体，拆除围墙的行为限制业主共有权的行使，拆围墙的行为应征得小区业主的同意，即便是因为公共利益也不能随意拆除小区围墙造成共有部分的减少。而且随之而来的安全、环境、噪音、维护等问题也需要慎重考虑。应降低对小区业主造成的影响，循序渐进的开展工作。

二、征收补偿标准

把街区化政策上升到法律层面，那么拆围墙的行为属于征收，征收补偿的标准如何确定以及收到拆围墙影响较大的靠近被拆除围墙的业主与受影响较小位于小区中心的业主补偿标准如何界定。且虽然围墙拆除但共有人使用原共有道路频率依然远远高于其他公民，是否应考虑降低补偿、加重道路维护义务等。

三、道路维护与小区治安管理工作

因为围墙的拆除，共有道路变为公共道路，道路的维护与绿化工作，推行街区制，道路增多变窄，与城市主干道的衔接，如何保障行人与公共安全。围墙虽不是小区安全的唯一保障，毕竟物业管理也对小区治安影响较大，但围墙的拆除带来的安全隐患还是应该通过加强物业管理等其他方面尽量降低。

四、共有权行使阻碍街区化政策

（一）小区业主共有权阻碍政策实行

小区业主共有权的行使的客体范围是共有部分，小区道路除城镇及规定业主所有的道路除外，其他归业主共有。街区化政策的实行侵犯了小区业主的共有权，共有权的行使阻碍了街区化政策的实行。侵权问题是这项政策实行的阻力，而小区业主的生活和工作环境也会受此政策影响。为消除或减少政策实行的阻力，应对小区业主共有权利益作出合理处置。

（二）强行推行政策的后果

1、签订征收协议

推行街区化政策不可避免侵犯业主共有权的行使，如果要强制推行街区化政策，扩大城镇道路，这就变成征收共有部分，需要签订征收协议，但签订协议的共有权主体代表的确定需要满足获得享有共有权业主的授权且具有相关能力知识才能基本满足候选人要求，还需要业主大会的绝对多数决，这属于对共有部分的处置。

2、征收补偿金

征收协议会涉及补偿金的数额和分配，街区化政策侵犯的业主共有权需要就侵权程度作出不同标准的分配还是平均分配也需要业主大会决议。

街区化顺应了我国大中型城市的发展趋势，有助于资源效用最大化的发挥。街区化推广中要将业主权利的保护放在首要位置。行政权力的行使要遵循程序正当的基本原则并选择民主协商的模式。民法可以为权利受损的业主提供一次性损害补偿（包括财产性和非财产性补偿）订立租赁契约、订立地役权契约等权利救济方式。街区制的推广应当循序渐进,针对不同街区的特质设置不同的开放策略。