出租人整体出售或捆绑出售房屋时，承租人优先购买权如何行使

众所周知，承租人对租赁的房屋享有优先购买权，但关于承租人优先购买权范围的界定，权利的行使，权利受侵时的救济等具体问题法律并未做出明确具体的规定，所以在司法实践中，承租人优先购买权的行使问题引起诸多纠纷。其中比较典型的是，出租人整体出售或捆绑出售房屋时，承租人优先购买权的行使问题。

具体而言，就是如果承租部分房屋的承租人表示愿意购买全部房屋，也愿意接受竞买的最高价格，即接受出租人出售的全部条件，是否符合我国有关法律对于“同等条件”的规定，对全部房屋享有优先购买权？

第一、关于承租人仅承租部分房屋，在房屋整体出售时，如何确认其优先购买权所及范围的问题。根据《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》的观点，承租人优先购买权所及范围，应从房屋使用功能及租用面积上进行判断。房屋使用功能上，承租部分与房屋整体可分者，优先购买权及于承租部分，不可分者，考虑承租部分占房屋整体比例。承租部分占房屋比例在一半以上的，承租人对出租人出卖的整体房屋享有优先购买权，反之则不宜认定。

第二、关于出租人与第三人就案涉物业签订了房屋买卖合同，且第三人已付清相应价款，承租人是否仍可行使优先购买权，主张强制缔约的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

需要注意的是，根据《合同法》第二十四条第四款规定，第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的，承租人不得再主张优先购买房屋。可见，承租人优先购买权的行使派生出两种权利——损害赔偿请求权和强制缔约请求权。在第三人非善意购买租赁房屋或未办理登记手续的情况下，承租人可选择行使损害赔偿请求权或强制缔约请求权。一旦第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续，承租人就只能选择行使损害赔偿请求权。所以，如果第三人虽已与出租人缔结了《房屋买卖合同》且付清房屋全部价款，但因其未完成不动产登记手续，故承租人依法仍有权主张强制缔约。

第三、关于出租人整体出售或捆绑出售房屋，承租人如何主张优先购买权的问题。根据《合同法》第二百三十条的规定，限定承租人享有的优先权须以接受“同等条件”为前提。那么，当出租人整体出售房屋或捆绑出售包括租赁房屋在内的多套房屋时，承租人应当接受的“同等条件”是否包括对整体房屋或捆绑房屋的“整体购买”。

1、出售房屋的方式会对所售房屋单价、物业整体规划、出售人资本运作等产生重大影响。所以可以认为出售房屋的方式亦应列为交易条件之一。纵观众多法院判例，承租人因无法接受“整体购买”的交易条件而被判无权优先购买的案例不在少数。可见，许多法院亦认可整体出售或捆绑出售时应将“整体购买”作为“同等条件”之一。

2、如果承租人作为具有较雄厚经济实力的承租人，主动提出愿意接受“整体购买”的“同等条件”，购买整栋房屋。而出租人认为承租人仅承租部分房产，其无权以接受“同等条件”为由，要求对整栋房屋进行购买。司法实践中，承租人此项实现优先购买权的主张，是在法律规定的行权模式下实现的，依法有据，应予支持。所以，如果承租人表示愿意购买全部房屋，也愿意接受竞买的最高价格，即全部接受出租人出售的各种条件，符合我国有关法律对于“同等条件”的规定，应享有优先购买权。

承租人行使优先购买权，应依据物业具体状况、租赁现状、交易进程等实际情况，结合《合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关法律法规的规定，对权利范围及行使方式做出判断。在出租人整体出售或捆绑出售房屋时，若有必要，可利用对“同等条件”的接受，实现优先购买权范围的扩张。明确优先购买权行使的相关问题，对稳定房地产租赁法律关系，保障承租人可以优先得到房屋所有权，促进社会主义市场经济的健康快速发展具有重要意义。