二手房交易中需注意的法律问题

在日常生活中，因二手房买卖引发的违约纠纷时有发生，作为买卖双方应明确自己的责任与义务，尤其是在签订协议时，切实保证每一项主要义务与责任的对应，从而避免因违约给自己带来的不利因素。

二手房交易中的违约责任

在二手房买卖中，买卖双方一般为普通自然人，由于法律知识的欠缺，使得许多人并没有认识到合同的效力，因此，在买房卖房中就会出现很多违约现象，而一旦违约势必承担相应的违约赔偿责任，无论对于违约方还是守约方来说，都会产生相应的损失。

首先，在二手房买卖合同签订后，卖家通过各种渠道了解到，房价日益上涨，以至于卖家承诺愿意承担合同约定的违约金，从而来解除合同，在这个情况下，能否解除合同，要看买家的意思表示了，买家若愿意接受卖方提出的请求，皆大欢喜。然而，在实践中，即使买家拿到卖家的违约金后，也不足以在市场上买到同样的一套房屋。即便诉至法院，法院经审查合同继续履行不存在现实困难的，一般会判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或因不可抗力导致不能履行合同的除外。

二手房买卖合同签订后，卖方未依约交付房屋的，应承担违约责任。未约定逾期交房的违约责任承担方式，买方主张按逾期交付使用期间有关部门公布或有资质的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准，结合本地区房屋租赁现状和涉案房屋具体位置，来确定逾期交付违约金或赔偿损失的，人民法院会予以支持；还应注意的是，对于善意受让人来说，若卖房者并无房屋的处分权，擅自将他人房屋转让给第三人，但是第三人以合理价格善意受让该房屋并办理产权过户登记的，在该情况下，房屋买卖合同有效。

其次，在二手房买卖过程中，买方有时也会出现违约情形，此时，因买方违约而承担责任的情形有以下几项：即二手房买受人逾期付款，合同中已约定逾期付款违约金计算标准的，按合同约定处理。合同中既未约定计算标准，又未约定相应损失赔偿的，应按中国人民银行规定的银行同期贷款率计算损失。违约造成的损失超过上述计算标准计算的数额，当事人对超出部分的损失可要求违约方承担。

在二手房买卖合同签订后，买方不履行合同付款义务或履行付款义务不符合约定，又无合理抗辩理由的，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任；　　二手房买卖合同当事人对付款和交房约定有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝对方相应的履行要求。

二手房买卖合同中应明确的法律点

对于二手房买卖，首先应明确双方的责任，尤其是对于违约责任的约定，无论是作为买方还是作为卖方，要明确严格的违约责任，从而保障二手房买卖合同的顺利履行。尤其是对于合同中约定的主要义务，应有相应的责任来一一对应；违约责任承担方式应首选违约金，数额应考虑违约造成的损失，但以不超过总房款的20％为宜，因为违约金被认为过高时法院会依法调低，反而又处于不确定状态。

其次是合同中涉及到双方义务履行时限时，应尽量采取简单易定明确的日期，避免使用某日之前，某日之后等表达方式；作为买方还需注意卖方基本信息的真实性，注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人；搞清楚产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处；一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性。

规范有序的房屋交易需要每个人来维护，随着二手房的交易的增多，因二手房交易引发的纠纷数量也不断上涨；无论是卖方还是买方，在交易过程中遭遇不法侵害时，若双方无法达成一致，要敢于通过法律的途径解决纠纷；在交易中，双方应该坚持诚实信用原则，这不仅仅是道德的基本要求，同时还是做人的基本要求。