2021年土地出让金计算公式是什么？土地出让金退还方式有哪些？

土地出让金主要是针对房改房、安置房、自建房、按经济适用住房管理的二类经济住房。即该房是在划拨的土地上建造的，交易时需补交土地出让金。纳税人，为承受土地、房屋权属的单位或个人，即买受人。计税依据，一般为房屋建筑面积。

一、2021年土地出让金计算公式是什么？

1、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价40%计算。

2、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。

3、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。

4、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。

二、土地出让金退还方式有哪些？

1、政府主导拆迁，土地出让金返还未约定任何事项，只是奖励或补助。

2、政府将土地出让金返还给其他关联企业或个人；

3、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房；

4、政府主导拆迁，土地出让金返还用于拆迁(代理拆迁、拆迁补偿)；

5、政府主导拆迁，土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设；

6、土地出让金返还用于建设公共配套设施(学校、医院、幼儿园、体育场馆)；

综上所述，土地出让金标准也因为各地政府的不同，规定有所差别。

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