“群租房”被拆除，能否主张违约赔偿？

租房居住是当下很多人的生活选择，然而有一些出租人为了获取更多的租金，将房屋隔断成“群租房”出租，不仅存在很大的安全隐患，也违反法律法规的相关规定。对于承租人来说，如果所租住的“群租房”被拆除，能否主张违约赔偿？

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案情简介

彭某作为出租人与梁某作为承租人签署某房屋租赁合同，约定租期自2021年7月20日至2022年7月19日，双方均不得无故解除合同，否则支付两个月租金作为违约金。

涉案房屋原为两居室，彭某打了两个隔断间后出租给四户，后涉案房屋因系违建被政府拆除，彭某以此为由要求解除合同，梁某诉至法院，要求彭某退还多支付的租金、押金以及违约金。

法院裁判

一审法院经审理认为，彭某提供的房屋包含隔断间，租赁合同履行过程中因系违法建设而被拆除，相关拆除及装修行为严重影响梁某对房屋的正常使用，无法保证梁某承租权利的有效实现，构成违约，故应退还梁某押金及多收的租金，并按合同约定赔偿梁某违约金。彭某上诉至三中院，主张隔断拆除系市政建设需要，故其不构成违约。

三中院经审理认为，隔断拆除不属市政建设需要的拆除或改造，彭某擅自将涉案房屋加装隔断，在隔断被拆除后提前要求解除合同，其行为构成违约，应承担相应的违约责任，故维持一审判决，驳回彭某的上诉请求。

一些房东或房产中介为了追求经济效益最大化，将房屋装修改造为多个房间分别对外招租。这种“群租房”往往会改变房屋结构及平面布局，不仅居住环境恶劣，而且存在极大的安全隐患，一直以来是政府整治的重点问题。

《商品房屋租赁管理办法》第八条通过限制改造房屋、人均租住最低面积、限制出租房屋范围三个方面对“群租”进行了界定，并以部门规章的形式对“群租房”问题进行遏制。《北京市住房租赁条例》（2022年）第十三条则明确规定出租住房应“以原规划设计的房间为最小出租单位，不得打隔断改变房屋内部结构”以及“起居室不得单独出租，厨房、卫生间、阳台、储藏室以及其他非居住空间不得出租用于居住”。

实践中，“群租房”可能随时被查处整改，承租人将不得不短时间内搬离房屋并重新找房，不仅居住受影响，还可能为此产生一定经济损失。然而，根据《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》，以租赁房屋属于“群租房”为由要求确认房屋租赁合同无效的，人民法院不予支持。因此，承租人无权依据“群租房”请求确认合同无效。同时，法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。

“群租房”相较于普通租赁住房，往往租金低于市场水平。然而，租赁“群租房”将面临随时可能被政府有关部门清理整治从而无法继续使用的风险。

在这里提示大家，为了自身安全及个人利益，尽量租赁规范的商品房，在租房前向出租人、房产中介确认承租房屋是否为隔断间或其他经改造的不允许单独出租的房屋结构，并提前实地看房，防止在不知情的情况下租到“群租房”。