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买房必看 房屋买卖合同常见9大纠纷 张家港房产律师曹辉团队

时间:2019-09-11 17:13:13 来源:好律师
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买房必看 房屋买卖合同常见9大纠纷 张家港房产律师曹辉团队


张家港房产律师曹辉团队:房产买卖、房屋买卖合同纠纷常见纠纷包括一下9大类,即一般质量问题,开发商应保修、房屋质量不合格,业主可拒绝收房并提出解除合同、迟延交付房屋,超过三个月可要求解除合同并赔偿违约金、配套设施迟延或者不能交付、装饰和设备不合约定、房屋相关资料不完备、规划、设计变更知情权、前期物业纠纷、交纳税费各种杂费纠纷等九大纠纷,请看详情:

张家港经济纠纷律师.jpg

一、张家港房产律师曹辉团队:一般质量问题,开发商应保修


一般质量问题包括裂缝、脱皮、空鼓、漏水、漏电等。因质量不符合合同约定或房屋通常品质,买受人可以拒绝接受,由出卖人承担修理、更换、重做与赔偿损失责任,逾期交付的,应当支付延期履行违约金。交付后质量问题产生或隐蔽瑕疵暴露的,出卖人应当承担保修责任,拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行修复或者委托他人修复,修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。


二、房屋质量不合格,业主可拒绝收房并提出解除合同


张家港房产律师:《建筑法》61条规定:“建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”工程验收合格以取得《工程竣工验收备案表》为标志,综合验收合格与规划验收合格则包括公共设施、绿化、道路、停车场等整体验收,还包括取得规划、消防、环保部门出具的认可文件。房屋交付前未经验收或经验收不合格的,买受人可以拒绝接受房屋,并请求解除合同。房屋交付后质量经核验确属不合格的,买受人可以主张相同权利。


根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条:“商品房交付使用后,购买人认为主体结构质量不合格的,可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,购买人有权退房;给购买人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”《商品房销售管理办法》第三十五条:“商品房交付使用后,买受人认为主体结构质量不合格的,可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,买受人有权退房;给买受人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”


由此可见,如果房屋质量问题不过关,购房者有权拒绝收房并解除购房合同。


三、迟延交付房屋,超过三个月可要求解除合同并赔偿违约金


张家港房产律师:根据《解释》第15条,出卖人迟延交付房屋,在催告后三个月的合理期限内仍未履行的,买受人可以请求解除合同,并要求出卖人承担支付违约金、赔偿损失等违约责任,但当事人另有约定的除外。“当事人另有约定”实质是出卖人事先在买卖合同中约定的允许迟延交房事由,该事由成立将免除出卖人的逾期交房的违约责任,故其合法性与公平性将成为争议焦点。出卖人通常会将不可抗力、政府行为、社会事件、恶劣天气、技术难题等作为免责事由。作者认为:能否免责应当考虑1、出卖人是否能够或者应当预见到;2、出卖人是否能够或应该能够解决;3、该事由是否足以导致延期施工。


不过在现实中,反映开发商延期交房的很多,但要求退房的却很少。在逾期交房的博弈中,开发商总是大赢家。


也有购房者通过自己的努力,获得了应有的赔偿,维护了自己的合法权益,并且总结了自己的维权经验:


1、所有业主一定要团结一致,维护自身利益;


2、业主要推选出代表与开发商交涉,而不是所有人一窝蜂形成混乱状态;


3、一定避免肢体冲突,要告诉开发商,业主不是“扯皮”,而是要解决事情和维护应有利益;


4、拒绝开发商口头承诺,要求出示书面证据,并签章。


四、配套设施迟延或者不能交付


配套基础设施包括水、电、气、暖、通讯、有线、宽带等;配套公共设施包括停车场、运动场、游泳池、道路、花园、绿化、医院、学校、超市、会所等。基础设施完备是买受人正常居住必备条件,如该设施缺乏,买受人可以拒绝接受房屋,逾期交付的,可以要求出卖人承担违约责任。


销售广告对公共设施的描述具体明确,足以影响买受人是否购买与房屋价格的,应当视为要约,出卖人拒绝交付或迟延交付时,应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任


五、装饰和设备不合约定


买卖合同经常约定出卖人提供精装房,并在合同附件三和补充协议中约定装饰材料与工艺标准。房屋交付时,买受人发现材料低档、做工粗糙,因此与出卖人发生争执。材料与工艺标准应当依合同约定为准,无约定或约定不明的,根据《合同法》62条确定。装修不符合合同约定的,由出卖人承担更换、重做、维修和赔偿损失的责任。交付房屋时,出卖人必须提供室内空间检测报告,否则买受人有权拒绝接受。装修物存在有害物质如氨气、甲醛、氡气,造成室内空气污染,危及人体健康时,出卖人应当承担赔偿责任。


六、房屋相关资料不完备


房屋交付时,出卖人应当提供以下资料:


1、政府机构出具的《建设工程竣工验收备案表》,较权威地证明房屋业已竣工验收合格;


2、房屋测绘机构出具测绘资料,该资料用于权属登记,也可以确定实测面积与约定面积之间的误差;


3、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,前者是出卖人对商品住宅承担质量责任的法律文件,后者是对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能七、房屋负担其他权利或产权瑕疵


出卖人交付的房屋之上可能负担多种权利,如银行的抵押权、先买受人的债权、工程承包人的优先受偿权;或者已被司法机关和行政机关依法查封或以其他形式限制房屋权利。买受人尽管领受房屋,但权利处于不稳定状态,产权证书可能无法办理,随时将被真正权利人起诉腾房。如果出卖人事先未告知实际情况,买受人有权拒绝接受房屋。


房屋交付后,约定或者法定办证期限届满后超过一年,由于出卖人原因导致买受人无法办理房屋所有权登记的,买受人可以请求解除合同和赔偿损失。如果属于一房二卖或者隐瞒抵押的情形,买受人可以根据《解释》第8、9条要求出卖人承担惩罚性赔偿责任。


七、规划、设计变更应告知购房者


规划涉及房屋乃至小区整体的环境与格局;设计则关系房屋的结构、户型、朝向、空间尺寸、供暖方式等。如果出卖人擅自变更规划与设计,可能影响房屋的使用功能、舒适程度、增值潜力等,买受人购房目的将受到重大影响甚至落空,故出卖人应当尊重买受人的知情权,如实告知变更情况,由买受人选择继续履行合同还是解除合同。


房屋交付时发现规划与设计变更,出卖人未事先告知或者未如实告知的,买受人可以拒绝接受房屋和请求解除合同,并要求出卖人承担违约责任。


八、前期物业纠纷


张家港房产律师:物业管理企业本应由业主大会选聘,由业主委员会签订物业服务合同。但物业建成至业主大会之前,必需实施物业管理,出卖人可基于第一业主身份选聘物业企业实施前期物业管理。前期物业管理的内容与正常时期物业管理基本一致,买受人权利义务亦基本一致,可以接受物业企业服务,同时应当接受前期物业合同与业主临时公约约束,按时交纳专项维修资金、物业服务费用。前期物业服务可以约定期限,但期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效,前期物业服务合同终止。


九、交纳税费各种杂费纠纷


出卖人经常将交纳或代收相关税费作为交房条件,买受人则持相反意见。对此应当具体分析:


1、合同约定由出卖人代为过户手续的,买受人必需交纳必需办证费用,包括契税、印花税、产权登记费、证件工本费、测绘费、公共维修基金。如无此约定,由买受人申请办证,直接交纳税费;


2、水、电、气、暖、有线、宽带的建设费与开通费,买受人是否必需交纳应当考虑:出卖人是否事先承诺必需提供;该费用是否列入项目开发成本;该费用是否计算在销售价格中;


、标准等作出说明,并提出使用注意事项的文书。


3、买受人必需交纳物业管理费,但出卖人或物业管理企业不得以交费作为交房的条件。


在收楼时到底要交多少费用,很多业主并不清楚,所以往往助长了发展商乱收费的行为。在这里要提醒,按规定,一次性缴交费用如下:


1.水电费周转金,多层住宅200元/户;高层住宅400元/户;水、电费周转金必须专户储存,专款专用,并定期公布使用情况,接受业主或业主委员会监督。业主直接通过银行自动缴费的,可不收取。


2.装修保证金,多层住宅最高不超过800元/户;高层住宅最高不超过1500元/户。


张家港房产律师曹辉团队:知晓了房产买卖合同纠纷的常见纠纷原因和内容,您在购买房产时可以留心,尽量避免这些纠纷的出现,给自己及家人带来一个好心情。这就是张家港律师曹辉团队为您献上这篇文章的初心。


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