买房时房地产公司无预售证，目前还未交房，可以要求开发商退房么？

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我去年6月在湖南衡阳购买了一套商品房，当时房价格6890元/平米，房子合同写明是2020年底交付，开发商并当时未取得预售证，7月左右我们付了首付款，据我所知开发商是在同年11月份才正式取得预售证。在这过程中我们发现小区楼间距与开发商宣传的严重不符，目前所有手续全部办完了，已经在还房贷，请问这种情况我们可以要求开发商退房吗？

律师精选解答：

A. 您好，预售许可证没有办是属于违约的，但是他现在已经补办出来，你不能以这个要求解除合同，除非他有逾期交房的违约行为，你可以要求他支付相应的违约金，不然你单纯以预售许可证延迟办理去要求开发商退房，是不符合法定解除条件的，且合同也是有效的。

B. 你好，如果开发商宣传的与实际严重不符的话，可以要求开发商进行处理修改，协商不成按照合同来处理就可以。另外就是已经取得预售证了，比较难以此来找开发商的问题。你们可以进行协商处理，协商不成可以起诉处理。

C. 根据你所陈述的，虽然签订买卖合同时，对方没有预售证，但是现在已取得预售证，那么买卖合同是有效的。另外房屋交付时间没有到，目前也不存在未按时交付房屋，如果要解除合同的话，需要双方协商解除。

D. 如你所述，虽然开发商在与你签订合同时尚未取得预售许可证，但是之后已经取得预售许可证，所以你现在无权以签订合同时开发商未取得预售许可证为由要求解除购房合同，返还购房款。

E. 民事诉讼法规定，在法院审理案件过程中开发商拿到预售许可证，是可以证明具有预售权利的，你现在才想起来问，已经晚了一步，如果在刚交购房定金时发现，那么你可以要求退房并且要求开发商承担违约责任，赔偿合理损失，双倍返还定金，现在不可以了。

F. 依照你所描述的情况，虽然双方签订的房屋买卖合同，在订立时，开发商没有取得预售许可证，而现在已经取得了预售许可证，那双方的合同就是有效的，不能以此理由而要求解除合同。如果开发商在订立合同之前，采取了欺诈，虚假陈述的行为，你可以在合同订立一年之内，收集好相关证据材料，向法院请求依法撤销合同，责令开发商返还购房款，并赔偿因此造成的损失。

G. 目前房贷已经办妥，且已经还款，所以合同还是应该认定有效的。而关于楼间距与宣传不符，可以收集相关证据告开发商虚假宣传、存在欺诈的相关证据，起诉开发商违约索赔。

相关法律政策条文：

我国《城市房地产管理法》第44条规定，商品房预售应符合下列条件：

按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。

（2）已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明;向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。

开发商虚假宣传是否算违约？购房者该如何维权？

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条的规定：商品房的销售广告和宣传资料，为“要约邀请”，不能自然成为合同的一部分，也不具有法律约束力，但是，开发商关于商品房及相关设施所作的确定的说明和允诺，对合同订立及商品房价格有严重影响的，应当视为“要约”。即便该说明和允诺未载入商品房买卖合同，也应视为合同内容，销售方违反的，也应承担违约责任。

所以购房者在购买商品房时，一定要仔细审阅相关合同及附件，对于开发商承诺的配套设施等重要内容，可事先向当地规划部门咨询核实，并要求将相关内容明确到购房合同或补充协议上，同时注意保留广告宣传册、小区规划图等宣传资料，为维权留证据。

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