单个建筑的业主能否自行管理物业 物业和业主的关系

【案情】
原告某物业公司与被告某开发商于2014年1月签订合同，约定由该物业公司为开发商建设的某小区（共计27栋楼）提供前期物业管理服务。2014年11月，被告甲、乙、丙分别购买了该小区15号楼（沿街综合楼）的部分房屋，且均在购房合同中约定15号楼的物业由业主自行管理，不纳入物业公司管理范围。房屋交付后，物业公司要求甲、乙、丙交纳物业费未果，遂诉至法院，要求开发商与甲、乙、丙三个业主共同支付所欠交的物业费。
【分歧】
开发商与甲、乙、丙三家业主能否约定15号楼物业由其自行管理。
第一种意见认为，开发商可以将小区内的部分建筑不纳入物业公司管理范围，可以自行约定此部分由业主自行管理。
第二种意见认为，此种约定违反了法律、行政法规的规定，且不具有现实可操作性。
【律师评析】
赞同第二种意见，理由如下：
1.单个建筑的业主与建设单位约定物业自行管理违反了法律、行政法规的规定。
开发商与甲、乙、丙三业主签订商品房买卖合同时，并未按照《物业管理条例》第二十五条关于“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”的规定，将物业公司与开发商签订的前期物业服务合同约定的内容作为商品房买卖合同的组成部分，而是约定由该三业主就其专有的15号楼自行管理物业。该约定实际上使得该三业主逃避了对小区共有部分应负的义务，将该义务全部转嫁到小区其他业主身上，即同时违反了物权法第七十二条关于“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务”的规定，损害了小区其他业主的合法权益。如果此种约定有效，必将在社会上造成不良示范效应，进而破坏现有的社会生活秩序，损害社会公众利益。因而，可以认定该特别约定无效。
2.物权法第八十一条中规定的“业主”并非指某一个或某几个业主
物权法第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”此处的“业主”并非是指作为本案被告的甲、乙、丙单个或几个业主，而应理解为该小区的全体业主。同时，根据物权法第七十六条第一款第（四）项和第二款的规定可知，有权决定由业主自行管理、委托物业服务企业或者其他管理人管理建筑物及其附属设施的主体应是“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主”，而本案中，不管是人数占比还是所购建筑物占总面积的比例，甲、乙、丙三家业主均不符合前述规定。
3.对部分共用设施设备等无法做到区分管理和维护
根据《物业管理条例》第二条规定，物业管理包括对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理。单个建筑的全体业主虽然可以对该单个建筑的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱等共有部分自行进行维修、养护、管理，但对与其他建筑共有的供水、供电、供气、供热这部分共用设施设备却无法做到区分管理，对小区公共秩序和环境卫生亦无法做到区分维护。故本案中开发商与甲、乙、丙三家业主关于物业自行管理的约定也不具有现实可操作性。