物业费如何定价？这样定价合理吗？

一、法律分析
1．在小区刚刚建成时，物业费由开发商和前期物业公司协商决定，这时物业费的价格只要在相关物价管理部门公布的调整价位内就是合法的。
开发商在聘用前期物业公司时，前期物业公司应根据开发商提出的物业服务内容、服务等级标准并结合小区的情况制定前期物业服务方案，进行物业费成本预算，然后向相关的物价管理部门提出物业服务标准和收费等级申请，待核定前期物业服务费试行收费等级和价格标准后再与开发商签订《前期物业服务合同》。

2．在《前期物业服务合同》期满但未成立业主委员会的时候，物业费由物业公司与全体业主在公布的指导价范围内重新约定，该约定必须经过占建筑物总面积1/2以上且占总人数1/2以上的业主同意。

3．在小区成立业主委员会后，物业费就实行市场调节价。
由业主委员会和物业公司自行协商制定收费标准，经业主大会中占建筑物总面积1/2以上且占总人数1/2以上的业主同意后，再由业主委员会将物业费价格上报物价局和住建局的物业管理部门，由物价局和住建局的物业管理部门共同确认。

二、行动建议
如果认为物业公司收费不合理可以采取以下措施：
1．找业主委员会，让业主委员会与物业公司进行协商，确定一个合适的价格。

2．向物价局和住建局的物业管理部门投诉，因为前期物业收费需要经过物价局的批准，物价局对物业公司在执行收费规定过程中的违规行为有监管的权利和义务；而住建局的物业管理部门是物业公司的行业管理部门，也有义务对物业公司的违规行为进行处理。

3．向当地的消费者协会投诉。

4．如果你们在《物业服务合同》有约定仲裁条款的，可以向约定的仲裁机构提起仲裁。

5．没有约定仲裁条款的，可以直接向法院提起诉讼。

提示：针对商品房的物业收费，物价局对收费的价格并没有明确的限制，而是执行市场调节价，物业公司收费标准主要由物业公司所能提供的物业服务来决定，服务项目越多，服务质量越高，收费标准相应也越高。

三、证据收集
如果认为物业公司收费不合理需要收集以下证据：
1．《前期物业合同》中约定的物业费高于当地物价管理部门公布的物业调整价位的证据（当地物价管理部门的指导价通知书、《前期物业合同》、通话记录、聊天记录等）；

2．在《前期物业合同》期满但未成立业主委员会时，未与全体业主重新约定物业费的证据（证人证言、《前期物业合同》等）；

3．物业公司未与业主大会或业主委员会协商即自行定价或擅自提高物业费的证据（证人证言、物业合同、涨价通知单等）；

4．未经占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意的证据（证人证言、物业合同等）。

四、物业费的一般组成部分
1．管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；

2．小区共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3．物业管理区域清洁卫生费用；

4．物业管理区域绿化养护费用；

5．物业管理区域秩序维护费用；

6．办公费用；

7．物业管理企业固定资产折旧更新费用；

8．物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9．经业主同意的其它费用。

提示：小区共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。