我的房屋所有权去哪儿了无证房的陷阱

开发商无证非法圈地开发的房产
在我国，土地属于国家所有或集体所有，且房地一体流转，单位使用土地进行开发建设必须通过招拍挂等程序取得国有土地使用权。要取得国有土地使用权就得向国家缴纳土地出让金，开发商往往由于缺乏资金等各种原因无法取得国有土地使用权证，于是通过权钱交易违法圈地，非法动工并大肆销售，谋取暴利。购房者如一时贪心购买了该类房产，如开发商迟迟不能补全土地使用权证，那么购房者基本无法取得产权证，后续的使用权益无法得到保障，如落户、孩子就学、经营都会落空，更有甚者，开发商中途卷款跑路，无证房的拥趸们可能会欲哭无泪。

二、在农村集体土地上非法建设的房产小产权房
我国农村地区，土地属于集体所有，根据相关规定，集体组织成员可依法根据各省的相关规定申请一处宅基地，获得宅基地使用权证用于建设自用住房，该土地使用权使用期限一般为无限期，但房屋只能对本集体内部成员出售。如果涉及商业开发建设，需通过先征收再出让的方式，解决土地使用权问题后再依法办理相关的规划许可等手续进行开发，土地使用权期限最长为70年。

日常所说的小产权房，是因城市房价蹿升，城镇居民纷纷到农村购房而涌现出来的畸形产物，一般系未依法取得国有土地使用权或者宅基地使用权而违法占地建设的房屋，几年之前中央已经明令取缔。从根本上讲，因为未取得土地使用权，其建造的房屋本身就没有合法的产权基础，无法办理产权证书，更无法买卖。比较常见的是，城镇居民到农村购买这种小产权房居住等而发生纠纷，法院一般会判决购房合同无效，返还购房款。故一般来说不建议城镇居民到农村地区购买这种小产权房，购买者无法获得产权，也无法达到增值保值的目的。

在笔者经历的一个案件中，广州某村集体村民在未取得任何政府批文或者土地使用权证的情况下非法圈占国道旁的一片集体土地建起一栋相当规模的商业楼，当事人租赁了其中一个商铺准备用于经营，但最终在办理营业执照时发现该栋楼整体属于违建，根本无法办理营业执照用于经营，当事人为维权耗费了大量的精力和金钱，可谓得不偿失。

军队相关部门违规开发的房产
首先说明下笔者探讨的并不是军产房，所谓军产房，是指军队依法开发的供军属使用而由军队享有产权的房产。本处笔者所说的是由军队或军队相关部门在一定历史时期，因为一些原因，而在未取得土地使用权的情况下开发建设的房产。

在笔者经历的一个案件中，某甲购买了一套某军队干休所开发的小区房，购买时签订了购房合同，付清房款并使用至今。该小区系军队某干休所与社会资金合作，在军地土地上开发的房产。但当时因为一些历史原因，该小区开发并未取得土地使用权证等文件或者批文，至今无法办理产权证。某甲在离婚协议中将该房产分割给配偶某乙并配合某乙到干休所重新签订了一份购房合同，将购房人更名为某乙，双方据此离婚。现某甲反悔起诉至法院，认为产权变更以产权登记为准，现尚未过户，故某甲有权要求撤销赠与。

且不论该案例中某甲是否有权撤销“赠与”，但其中反映了此类无证房所面临的问题。如该房产有产权证，则签订协议后房产即可及时过户到某乙名下，根本不会有现在的诉讼。

当然，实践中无证房各有各的形成原因，本文中仅选取了部分类型。但总的来说，无法办理产权证书是其硬伤，多数不受法律保护，如贸然购买或者租赁可能无法达到预期的使用目的以及增值保值等效果，甚至连成本都无法收回。购房者在购买或租赁无证房前，一定要考虑清楚其中的风险，不要一时侥幸而掉入陷阱。如在置业时实在不知如何抉择，也可委托我们为你提供专业的法律意见。