婚前房产婚后出租，离婚时租金收益怎么分割？

王倩与张扬于2009年3月登记结婚。结婚初期两人感情稳定幸福，但婚后发现双方性格、思维方式、价值观等差异巨大，加之工作原因而长期分居，夫妻感情渐渐走向冰点。张扬婚前个人购买了位于北京市昌平区西环里东区×号楼4单元×××室房屋，婚后用于出租。王倩曾于2014年4月15日起诉要求与张扬离婚，经判决不准予双方离婚后，双方的感情没有好转。2017年王倩再次要求起诉离婚，并要求将男方房产在婚姻关系存续期间取得的租金收益平均分配。

案件经过一审、二审，最终法院判决：准予两人离婚，张扬一次性支付诉争房屋租金收益的三分之一给王倩。
裁判要点


一方个人婚前所有的房屋在婚后产生的租金收入应视为夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，该收益系夫妻共同财产。离婚分割时，应综合考虑夫妻双方在婚姻关系存续期间对这笔收益的贡献程度等情况，对收益部分予以公平合理的处理。

律师分析


关于婚前房屋婚后进行出租，已获得的租金收入应如何认定的问题，存在以下两种意见：

第一种意见认为，对于一方个人所有的房屋婚后出租取得的租金收入，应确立一个推定原则。即一方婚前所有的房屋在婚后所得的租金首先推定为夫妻共同所有，但若房屋所有人有证据证明房屋出租的经营管理仅由一方进行的，则该租金收入应归房产所有人个人所有。比如发布租赁信息、寻找租户、带人看房、签订房屋租赁合同、催收租金等均是由房屋所有人负责，另一方从始至终没有参与，对于经营出租房屋并无任何贡献。此种情况下应认定房屋租金归属房产人个人所有。

第二种意见认为，虽然房屋租金在民法理论上认为属于法定孳息，仅仅从法律定义的角度分析，房屋租金是依据租赁合同收取的法定孳息，应当归租赁物的所有人所有。但是，租赁行为本身也是一种经营活动，也需要付出时间、精力和劳动。考虑到租金与单纯的银行存款利息不同，出租方对房屋还有维修等义务，租金的获取与房屋本身的管理状况密切相连，需要投入一定的管理或劳务，故将租金认定为经营性收益比较适宜。尤其对那种夫妻一方依靠房租收益维持生计的情形，如果将一方所有的房屋婚后出租的租金收益认定为个人财产，而另一方的工资、奖金收入则属于夫妻共同财产，结果显然是极不公平的。

从目前的主流观点来看，越来越注重家务劳动价值，认为家务劳动应当与外出工作、投资经营具有平等的地位和价值。特别对于一些全职太太或全职老公来说，在家带孩子或者照顾父母，进行家务劳动，不比在外工作轻松，何况有些夫妻，是为了满足另一方的工作需求，而不得已而放弃了自己的工作，所以，对于界定夫妻共同财产时，应考虑这部分的劳动与贡献，公平处理各方财产。另外，从证据的角度来说，判断一方是否对经营出租房屋作出过贡献，恐怕也有一定的难度。

所以在界定本案中的房屋租金性质时，应综合考虑各方因素。如房屋所有权一方，有证据证明，该出租行为始终是由其一人操作，另一方对此没有付出过任何劳动与贡献，则可以认定为该租金为其一方个人财产。反之，该租金应属于经营性收益性质，应认定为属于夫妻共同财产。