揭秘房产买卖中的“潜规则”

房产，既是生活的需要，也是很好的投资选择。但是在我们购买房产的过程中，常会出现各种各样的法律风险，处理不慎会导致“房款两空”。所以在购房前，你要先了解一下常见的“坑”，才能避免相应的法律风险。

预售房没有“五证”

“五证”是指房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。如果贪图便宜或者一时冲动购买“五证”不全的房产会有很大的风险。

1、定（订）金被骗

不法开发商为了套取购房者钱财，连土地都还没有获批，凭着一间售楼处就开始销售，沙盘摆出，广告贴上，看上去似乎实力雄厚，把购房者的定金、订金收了之后，开发商就卷款潜逃、人去楼空了。

2、房屋质量没保障

开发商不具备“五证”，说明可能没有建造商品房的资质，更加没有预售的资质，这样的房屋质量是十分堪忧的。

3、配套设施全靠“吹”

不法开发商喜欢夸大其词，说该楼盘对口名校、将设地铁站、配套有公园、泳池、超市等，是否能兑现其实是个未知数。

4、一房多卖

开发商不具备“五证”，在房产购买过程中会有很多漏洞、瑕疵，不法开发商容易出现“一房多卖”的情况。

“五证”齐全是判断楼盘靠谱的根本，是开发商实力的体现，信誉的象征，品质的保障。对于“五证不全”的楼盘，纠纷常有发生，购房者遇到这样的楼盘一定要注意，避免产生风险，造成损失。

二、购买“小产权房”没有保障

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，且其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发。因该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，故购房合同在国土房管局不会给予备案。因此所谓“产权证”亦不是真正合法有效的产权证。

根据《土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”故小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。该合同也会被认定无效，合同被认定无效后，买受人应当将房屋原状返还出卖人，出卖人将收取的价款返还买受人。如果遇到拆迁，购房人并非合法的产权人，无法得到对产权进行的拆迁补偿。

买卖已参加房改的公有住房纠纷多

根据国务院的房改政策，单位建设的含有职工福利性质的住房基本上已出售归职工所有，不过对这些房屋的上市交易还有一定的限制条件，不允许随意转让。

而有些职工在条件好、想购买新商品房时，会将房改房出售，但县一级的房改房出售又未制定相关政策；或是有些职工为了逃避交纳税金和出售收益，许多房屋都是私下出售，根本无法办理过户手续。这类买卖行为违反限制性规定，所以因此产生大量纠纷。

四、购买未解除抵押的房屋风险大

产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。如债务人不能履行债务，则债权人有权依法处分抵押房屋，并在处分抵押房屋所得价款中优先受偿。现在很多房产都有抵押，购买这种房屋风险十分高。

1、重复抵押

开发商在建设过程中由于资金缺乏，会选择将部分房源抵押给银行，获得银行的贷款，另一方面又为了加速回笼资金，在未经银行同意且没有告知购房者该房源已被抵押的情况下，就对该房源进行出售，这种重复的交易给房屋权属登记带来隐患。

2、多方利益冲突

利益冲突风险往往发生在开发商将房产抵押给多方的情况下。比如开发商将房产同时抵押给银行、工程方、土地管理部门等多个抵押人，购房者在不知情的情况下购买房产，一旦开发商资金链断开无法偿还抵押贷款，房屋的归属问题处理起来将会错综复杂，轻则延误购房者收房，重则购房者所购房屋产权遭遇转移。

3、无法办理不动产证

房地产开发商在没有还清债务的前提下与购房者进行交易，购房者不仅面临着首付款损失的风险，还因为开发商有债务问题，购房者无法向银行申请贷款，更不能网签备案或者到房管部门办理不动产权登记。

规避购房风险，：

1、尽可能买现房或准现房，这样可以降低风险。

2、查询房产产权信息，确保产权无瑕疵。

3、签合同要认真阅读合同约定。

4、网签备案要趁早，避免开发商“一房多卖”。

房产买卖的标的额都不小，在北上广深地区，随意一套房产都价值数百万，甚至上千万。如果在没有清楚了解房产及相关规定的情况下购买房产，很有可能会存在重大法律风险、造成严重损失。