律师支招规避二手房 买卖中的纠纷

房产买卖可以说是人们生活中的大事，多年前，在买卖房屋无房管局账户监管时，买卖双方常会发生纠纷，有的是卖了房子拿不到钱，有的是付了款却不能入住。自从实施了存量房交易资金监管后，这类纠纷大大减少，但现在动辄几百万元的房款，在交易过程中还是需要慎之又慎。
江苏圣典律师事务所夏冬华律师介绍，按照二手房买卖交易流程相关规定，买卖双方在房管局签订存量房买卖合同，其中包括存量房交易资金监管协议和存量房买卖贷款抵押保证协议书；“签订合同后，买方需要贷款的话，需要去银行申请，与银行签订借款合同和抵押合同。之后，买卖双方去房产局过户。”夏冬华律师说，如果这时买方毁约或者因故房屋不能交付不去房产局办理房产抵押登记，那么房产局就不能办理房屋他权证（不动产登记证明），银行就不能将监管账户的资金转至卖方账户从而完成交易。“这样，那么卖房人也就无法取得购房款。”夏冬华律师说。
“我代理的一起房屋买卖合同纠纷案，就是在交易过程中，卖方夫妻一方以其是涉案房屋所有权共有人名义，干扰导致房屋无法交付，由此引发与买方的纠纷。”夏冬华律师介绍，法院审理查明，买卖双方在签订涉案房屋买卖合同时，虽然涉案房屋所有权属仅登记在卖方一人名下，但第三人以与卖方是夫妻关系，而卖方在出售涉案房屋未经其同意，所以第三人阻挠了房产交易，致使该房屋无法实际交付。
法院认为，这一情况下对涉案房屋权利人的判定，并不能依照房产登记来进行，因为卖方不能排除涉案房屋的权利瑕疵和第三人的干扰，不能依照合同约定将涉案房屋交付。因此，按照法院查明的事实和法律规定，买卖合同有可能被解除，房产交易无法继续，导致双方均有损失。
夏冬华律师解释，按照《婚姻法》规定，在夫妻关系存续期间财产属于夫妻共同财产，即使婚后取得房屋产权证仅登记在一方名下也视为夫妻共同财产。“所以买方如果想要避免这类纠纷，需要在签订房屋买卖合同时，要求卖方夫妻双方均在合同上签字。”夏冬华律师说。