关于涉及深圳城中村房屋租赁纠纷的问题

一、关于租赁合同效力的问题：由于历史的原因，深圳市城中村大多数房屋属于未取得建设规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确规定，涉及此类房屋的租赁合同无效。但需要注意的是，尽管合同无效，承租人仍应参照合同的约定的租金标准向出租人支付房屋占有使用费。
二、关于承租人返还房屋的问题：租赁合同届满、解除或者被确认无效后，承租人应将租赁房屋返还出租人。对于不定期租赁，双方均可随时解除租赁合同，但出租人解除租赁合同，应给予承租人合理的准备期间。常见的不定期租赁有下列情形：（1）租赁期限6个月以上但未签订书面合同；（2）当事人对租赁期限没有约定或约定不明确；（3）租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的。
实践中，往往存在承租人以自身损失未得到补偿为由，拒不返还房屋并将其作为要挟出租人的筹码。这种做法在法律上没有依据，同时承租人应赔偿占用房屋期间给出租人造成的损失。
三、关于承租人主张的装饰装修补偿问题：装饰装修补偿往往是房屋租赁合同纠纷的争议焦点。在合同有效的情况下，租赁合同届满或因承租人违约导致租赁合同提前解除的，出租人不需对承租人进行装饰装修补偿，双方另有约定的除外。因出租人的违约行为导致房屋租赁合同提前解除，且该装饰装修系经出租人同意或出租人应当知道承租人装修而未提出异议的，承租人可要求出租人赔偿剩余租期内的装修装饰残值。
在合同无效的情况下，与合同有效时类似，承租人取得装饰装修补偿通常应满足下列条件：
1.出租人同意装修或未在合理期限内对装修提出异议；2.合同期限尚未届满；3.出租人对合同无效存在过错。
四、关于承租人主张的拆迁补偿问题：涉及城市更新的房屋租赁合同纠纷中，拆迁补偿的分配也是常见争议的焦点。如在涉案房屋拆迁前，房屋租赁合同已经届满、解除或者被确认无效的，承租人应将租赁房屋返还出租人，无权主张拆迁补偿。在租赁合同履行期间涉案房屋拆迁的，拆迁补偿的分配可参照双方约定，双方没有约定的，承租人可就装饰装修部分的价值补偿、搬迁和临时安置补偿、停产停业补偿向出租人主张，但应以出租人实际取得上述补偿为前提。人民法院将结合涉案房屋的实际用途、剩余租赁期限、承租人实际遭受的损失等情况，对上述补偿在出租人与承租人件进行分配。