看涨房产“降价”出售虚假表示无法支持

名为商品房买卖合同实为借款，借款未能归还，原告要求腾房过户，未获法院支持。近日，随着南通市中级人民法院终审判决的送达，这起房屋买卖合同纠纷案落下帷幕。

24年12月3日，周某以82万元价格向某置业公司购买海安市城东镇迎宾路一房产。24年12月11日，周某缴足房款后，对该房屋进行了装修并入住。

26年7月1日，周某与张某签订房屋买卖合同，约定将该房屋作价70万元出售给张某。当日，张某分两笔共70万元转账至周某账户，周某向张某出具收条。周某收款后，随即转账给王某。此后，张某向法院诉讼要求将案涉房产进行过户。
海安法院法院审理后认为，各方当事人均确认纠纷是由王某向张某借款而引发，而两份买卖合同可以看出，案涉房屋购买价82万且经过装修，近年来房价又不断趋涨，周某在无特定利害关系情况下，同意70万元出售，不合常理。因此，周某与张某签订的卖合同名为商品房买卖合同，实质上是在民间借贷债务履行期间届满前达成的以物抵债协议，但因未过户，所涉房产未完成财产权利变动公式，张某未取得物权权利，故相应行为仅具有后让与担保的性质。张某向法院提起房屋买卖合同之诉，缺乏法律依据，经法院释明，拒绝变更诉讼请求，法院驳回其诉讼请求。张某不服，提起上诉。
二审法院审理后认为，张某主张与周某之间为房屋买卖合同关系，但提供的证据不足以达到证明目的，本案是因王某与张某之间的借贷而引起的，周某与张某签订房屋买卖合同目的原本是为王某的借款提供担保。从三方资金的往来及周某签订出售合同时房屋实际市值看，张某应变更诉讼请求主张民间借贷。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。遂依照民事诉讼法第170条规定，终审判决驳回上诉，维持原判。
法官提醒，法律关系的性质界定，不应受制于当事人之间签订合同的外观和名称，应由当事人的真实意思和合同的实质内容来决定。是否支付对价、对价与标的物价值是否相当是判断法律关系性质的重要依据，如果交易中存在买方向卖方支付的价款与标的物价值差距明显，交易行为与惯常交易做法不相符及其他有违常理情形，即构成通谋虚伪表示，房屋买卖合同本身作为伪装行为无效，而借款担保作为隐藏行为，在不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，可以肯定其在当事人之间的合同效力。
【法条链接】
《中华人民共和国民法总则》第146条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十五条规定，当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，因此种情况不同于本纪要第71条规定的让与担保，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼。