二手房交易中买卖双方的法律注意事项

二手房交易中买卖双方的法律注意事项

近几年房价上涨，二手房买卖中，少数卖方因利益驱使，不惜违背买卖合同，此时买方如何保障其合法权益？近日，常熟法院审理一起此类案件。

2018年1月，李某（买方）与王某（卖方）在某中介公司的介绍下，签订《房屋买卖中介服务协议》，约定购买某单元房屋，价款120万元，李某当场交付定金3万元。后王某单方通知中介房屋不卖了，只同意返还3万元定金，另外赔偿2万元给李某。李某不能接受，遂诉至法院要求赔付房屋差价损失。

被告王某辩称，出售房屋的协议系其个人签订，因其妻不同意出售，已电话告知房子不买了，双方之间的房屋买卖合同已经解除，不存在房屋差价损失，同意退还定金3万元。

法院经审理后发现，案涉房屋系王某夫妇共同共有，但签订房屋买卖合同时只有王某一人签字，根据当事人以及案外人供述，房屋买卖签订时王某谎称身边的女子系其妻子，只是没带身份证，签字时又谎称身体不适并未签字。李某明知房产系共有，未能谨慎行事，查看女子身份信息，且事后知道王某妻子不同意购房的情况后，未能及时解除合同，导致损失扩大。

另法院根据李某申请，委托评估公司对房屋差价损失进行评估，确认房屋差价损失为78万元。最终法院结合房屋买卖交易中王某隐瞒实情、中介未能有效核实双方真实身份、李某疏忽大意的过错比例，认定王某承担损失的60%、中介公司承担损失的10%，李某自担损失的30%。最终判决王某赔偿李某购房损失47万元，中介赔偿李某购房损失7.8万元。

法官提醒：

房屋买卖中，涉及到卖方夫妻共同财产的共同处置问题，如若只有丈夫或妻子一方对外签订房屋出售协议，司法解释规定，该情形下在无其他无效因素的前提下，买卖合同有效，但相应的违约责任成立。本案中，由于涉案房屋已然过户给他人，无法继续履行，卖方当需承担房屋溢价的损失赔偿责任；另一方面，由于案涉房屋交易过程中，买卖双方和中介均存在程度不同的过错，故根据具体情节认定各自责任比例，划定具体的赔偿标准。在此提醒消费者，购房过程需要谨慎核查房产证、身份证等权利证明和身份信息，保存交易的全部流程信息和证据材料，合法合理维护自身权益。

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