老人未经子女同意把房子协议过户卖给别人了，但买房人未办理产权登记，子女可以主张合同无效吗？

讨论本案可以分成三个层次：

1、争议房子的产权属于谁

拆迁改造的安置房的产权是本案的核心要素之一，必须结合（1、拆迁补偿安置协议）和（2、拆迁补偿安置政策）这两个东西才能搞清楚。没有这两个东西，一般认为房子产权和房本是一致的。

一定要搞清楚一个概念：安置。

拆迁涉及补偿和安置，补偿是给钱，安置是给房。一套房子拆了，给了两套新房。大家会很单纯的认为房子是老房子换（房屋置换）的，但是在法律上也有另外一个逻辑，房子是用来解决被拆迁户的居住问题。所以你奶奶得到房子未必就是基于她是产权人，也可也基于她是实际居住人。

对于这两种逻辑，上海人总结得很到位（6个字）：

数人头，数砖头。

大家可以粗糙的理解为，数砖头看房本，数人头看户口。如果被拆迁的房子是安置活着的奶奶，而不是死去的爷爷的，这个房子就和子女没有关系。

2、被拆迁的老房子属于谁

被拆迁房子也不一定就是子女和母亲的共同财产。因为很多老房子在拆迁的时候还是公房，拆迁时才进行房改或者不再房改了。

如果不房改，就拆迁，奶奶以公房承租人的身份享受拆迁补偿安置房，和爷爷没有关系。

如果房改，房屋产权也不一定是大家共同共有。对于公房，一方老人去世后另一方参与房改的，这个房子在相当长的一定时期内（2000-2013）被认为是一方完整的产权，而不是共同共有。

最高院[2000]法民字第4号复函即《关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购工房是否属于夫妻共同财产的函的复函》曾给出明确意见：

“夫妻一方死亡后，如果遗产已经继承完毕，健在一方用自己的积蓄购买的公有住房应视为个人财产，购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益。夫妻一方死亡后，如果遗产没有分割，应予查明购房款是夫妻双方的共同积蓄，还是配偶一方的个人所得，以此确认所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产；如果购房款是夫妻双方的共同积蓄，所购房屋应视为夫妻共同财产。”

这个司法解释在2013年被废止。

如果被拆迁房屋是公房，或者是奶奶用自己个人财产出资进行房改的房子，房子也和子女没有关系。如果房改计算了去世老人的工龄，或者房改的钱是用的老人未分割的遗产，这个房子就有可能和子女有关。

逻辑上这个其实是要在1前面解决。

3、如果子女是产权人是否合同无效？是否可以解除？

按照现在的观点，合同有效，但是有可能可以解除。

综上，老人的子女可以打赢官司吗？

有难度。

房价涨了，原则上应该维护交易稳定。大家都是成年人，有些事情彼此心知肚明，法官天天审这种案子，难道就不知道吗？

所以我认为在自由裁量权允许的范围内应该尽可能作出有利于善意购房人的裁判。