被拆迁房屋性质的认定

被拆迁房屋性质的认定

房屋拆迁过程中存在，房屋实际上是经营用房而拆迁时按照住宅征收，被拆迁房屋性质的认定，在法律上有明确的标准吗？被征收房屋性质认定为居住房屋还是非居住房屋的依据是什么？在征收补偿的过程中房屋性质不同的认定，关系到补偿标准的不同，涉及到被征收者最终的补偿金额。

相关法律法规

《中华人民共和国物权法》第十六条：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。

《中华人民共和国物权法》第十七条：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知（国办发明电[2003]42号）：对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。

房屋类型旧里，房屋用途为居住。因旧城区改建需要，区人民政府作出房屋征收决定，原告户居住房屋位于征收范围内。因原告户认为其户经营公司，被告应当对其给予非居住房屋补偿，致征收双方未能在签约期限内达成征收补偿协议。被告经审查核实相关证据材料，于2013年4月23日作出房屋征收补偿决定，认定原告户被征收房屋为居住房屋。原告不服该征收补偿决定，向上海市人民政府申请行政复议，上海市人民政府经复议维持该房屋征收补偿决定。原告仍不服，遂向上海市黄浦区人民法院提起行政诉讼，要求撤销被诉征收补偿决定。

本案的主要争议在于原告户的被征收房屋性质应认定为居住房屋还是非居住房屋。营业期限自2003年12月至2008年12月止，且原告承租公房的性质为居住。原告要求被告就孙慰萱经营公司给予补偿缺乏法律依据，征收补偿方案亦无此规定，被诉征收补偿决定对其以居住房屋进行补偿于法有据。

在判断被拆迁房屋的性质时，根据《中华人民共和国物权法》的规定，首先通过房屋产权证上所登记的房屋使用性质为依据。存在房屋产权证上登记为住宅，但实际用于商业经营的根据国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知，依法取得营业执照用于商业经营的可以根据其经营状况、经营年限以及纳税等实际情况给予适当补偿。但是仍然是按照住宅予以补偿安置。根据最高人民法院发布的案例，案例中被拆迁房屋实际用于商业经营但是房屋产权证上登记的房屋使用性质是居住，而且其经营时间已经超过营业执照上的营业期限，最终法院判决对其以居住房屋进行补偿。但是如存在合法有效的营业执照，可以提出适当的补偿请求。
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